如何投资房产,房地产投资主要事项

房圈的各种大神很多,流派繁复,刚接触房圈的小白很容易被各种武功秘籍,黑科技所吸引,看的多了很容易走火入魔,却忘了买房本身也是一项投资,最重要的是收益性,安全性,流动性三者的平衡。

本人简介:坐标港深,佛系工作,佛系买房,6年6套。喜欢研究数据,透过数据看本质。进三退一,三高布局的投资风格。

0. 前言

在咨询的过程中,经常会碰到小伙伴们的一些疑问,比如:

疑问一:

“我手头上有60万首付,想在上海买房,但好像只能买的起一个小房子,郊区的房子大一点新一些,但是又嫌远,我是应该先上车呢?还是再等几年存多点钱再买?”

疑问二:

“我有200万首付,本来想在深圳南山买一套2房自住兼投资,但是最近有个房V告诉我最好是买个大一点的房子,然后把评估价做高(GPGD),将来涨价了面积越大的房子赚的越多。我看了一下,200万首付要买大房子好像只能买在关外或者买老房子,我应该怎么选择呢?”

疑问三:

“我最近在学习投资理财,买基金赚的太慢太少了,炒股风险挺大的。在网上看到有大V教人把房子买/租过来,装修一下再卖/租出去的,做成民宿那样的,说是能年入百万,而且有很多成功案例,课程费用好像也不是很贵,我应该去报名学习吗?”

疑问四:

“我最近加了几个买房讨论群,有人分享了关于法拍房的信息,我不是很了解,但是看起来价格比市价便宜很多啊,我可以去买一套来投资吗?会不会有什么坑啊?”

房产投资的体用术。

“体”是指对资产,负债,仓位,风险等的理解;

“用”则是指买什么的问题。不同的标的选择背后对应的是不同的流派,要成为一个专业玩家就要选择与放弃,根据自己的资产情况来找到适合自己的玩法。

“术”即怎么买的问题。包括看盘选筹交易融资贷款的一系列动作。

这篇文章结合体用术的相关知识,和大家聊聊买房投资7个主要流派(大面积低单价,老破小,低总价,民宿流,装修流,药单法拍,貔貅流)的一些玩法。

这样大家看完之后可以根据自己的资产,现金流,和风险喜好来对号入座,选择符合自己的投资方法。

以后再听到大V给的建议,就可以从流派的角度来代入,也能知道对方的建议是否符合自己的情况。

房产投资市场上,流派繁多,远远不止我今天提到的几个流派,还有一些非主流玩法比如一刀流,疯魔流,拆迁流,学位流等。这些流派的玩法难度大,风险高,赌性强,投机多过投资,具体收益性如何,也一直没有一个很明确的说法,现实中暴雷的人却是不少。

因此我今天就只聊7个比较主流的流派,对其他非主流有兴趣的小伙伴私下找我,我再和你唠唠。

1. 大面积低单价

首先我们知道,房价 = 面积 * 单价

面积是不变量,单价是变量。面积不变的前提下,单价提高了,总价就相应提高。

所以大面积低单价流派的底层逻辑就是,找到并买入大面积,低单价房源,耐心持有,随着单价的提高,赚取总价的涨幅差额

通俗一点来理解就是,一个房子本身有点问题,面积还特别大,市场上的买家都不是感冒,所以价格就便宜,你去把他买回来,拿在手里捂到天荒地老,等到房价都涨上去了,你再转手卖出去获得超值收益。

这个流派最早是由房圈的“大神”,O某人提出来的,行文必以拥有XX平米的房子为荣。这个曾经被众多圈友奉为经典的流派,过去十几年里独领风骚。

在那个房价还没有高到离谱,且信息不像今天这么发达的年代,确实有很多人根据这个流派的做法获得丰厚的利润。

该流派演变至今,由于其自身天生的缺陷,逐渐地失去了他的拥护者,在实践中被反复验证是失败的,也正在慢慢被市场所淘汰。

和大家说一下这个流派有几个不容忽视的问题:

1)天然缺陷

要在市场上找一个相对单价低的房源,通常有两种情况:

第一、板块中有缺点的小区。

在一个成熟的市场,被低估通常不是因为优点被忽略,而恰恰是因为优缺点都能被市场所认知,且缺点被放大。

你打开房价地图一看,那些单价明显比周边小区低的房子,都存在一定的问题。比如交通不好啊,配套跟不上,物业管理脏乱差,周围一堆农民房,楼龄很大,学位很差等等。

大面积低单价流派就特别喜欢在板块中寻找这些因为明显缺点而导致单价较低的房源,然后等待房价上涨,并希望缺点在未来某一天被房价的巨大差异所淡化。

我自己的话,有两种房是一定不碰的。

一种是板块中最红的网红盘,因为贵所以买不起;

还有一种就是那些比市场价便宜很多的,即使十个烂货里可能将来会出一个好货,但是这个概率太小了,买错被套牢的概率极大。

在信息高度透明的今天,特别是一二线城市这样的成熟市场上,一个片区或小区被低估的可能性非常的低,非要在低价片区里寻找潜力股,这是对买家知识,信息,判断力的极大考验,一旦判断失误,结局自然是惨不忍睹。

慎重啊亲。

第二、是有明显硬伤的房子。

硬伤有两种,要不就是老破大,要不就定位错配(比如刚需盘里的大面积)。

老破大,就是一些年代久远,没有电梯,小区规划差,车位不足的,面积还死大的房子,老破大中的极品就是老破小区中的顶层和底层大户型,又或者是一些非主流设计。

大面积单价流派认为,当房价本身已经很高,且处于上升周期,市场上好的房源被迅速消化完,如果一个买家必须在某一个地段购入符合他居住需求空间的房子,则原来有硬伤的大面积低单价房子也会迅速补涨,因为不管硬伤再多,价格低终究是最吸引人的一个条件。

因为在大面积低单价流派的世界观里,无论多新的房子,随着时间流逝都会变成老破房子,所以还不如一开始就选择单价低的老破房子。

该流派认为,买入单价3万200平600万的房子,单价涨到5万块就变成1000万了,就有400万的利润。

理论上非常完美,而实际的市场上的情况是,有千万支付能力的人都看不上这样老破房子,而看的上的人又没有这样的支付能力,这就是典型的需求错配。

大面积低单价流派在选筹上的天然缺陷,会导致所选房子的流动性差,这也是他的第二个致命问题。

2)流动性差

市场上最好卖的,成交比例最高的都是两房或三房。三房以上的改善类产品,成交量本来就少,为了追求大面积低单价,还要在位置,楼龄,户型,朝向,楼层等方面做出妥协,最后买入的就一定是前面提到的老破大或是需求错配的房子。

老破大和远郊大房子即使未来单价上涨,总价随着上涨,但总价超过一定的价格区间之后,很容易陷入一种穷人买不起,富人看不上的尴尬局面。

我一直主张,买房要安全性,收益性,流动性三者兼顾。

大面积低单价流派这种明显以牺牲流动性为代价换取收益性的做法,我个人是非常不认同的。

无论是自住还是投资,买房的时候一定要先想好将来的接盘侠会是谁,他们在哪里,有怎么样的支付能力,愿意为怎样的产品买单。

大面积低单价流派是不考虑这些的,他们不管买入的房子本身怎么样,与市场的需求匹配不匹配,逮到便宜就买,房价一涨就鼓掌庆祝,完全不考虑能否出手的问题。

而且这个流派的人还特别喜欢运用一些GPGD,0首付的黑科技。你想啊,如果这个房子本身不是存在这么多问题,房东难以出手,何苦要陪你搞这么多东西呢。

3)租金低。

除非分割出租,否则大面积房子整体租售比不高。

而装修分割所耗费掉装修的成本,算起来也未必划算。房子的面积大到一定程度,单位售价及单位租金都是边际递减的(高端物业及豪宅不在此讨论范围)。

虽说房产投资中,租金是小头,房价涨幅才是大头,但是在大面积低单价流派牺牲流动性的前提下,没有租金作为防守,持有成本也是相当高的。

心里总想着守得云开见月明,万一守不住断供也是令人头疼的一件事情。

小结一下:

大面积低单价这个流派,淘笋难度大,流动性差,租金回报率低,税费上也很吃亏。在那个房价还没那么高,租售比相对能接受,没有那么多限购限售政策,交易费用又比较低的年代,这个流派号称是获利最大的流派。

但就目前的市场环境来讲,该流派已经越来越立不住脚了。

我为什么要把这个流派放在第一个讲,也是因为这个流派经过理论包装,对刚接触房产投资的人来讲是有一定的震撼度,让很多小白误以为只要通过一系列骚操作,就可以获得超额利润,实现人生的飞跃。

市面上有很多骗子管家公司,利用这套理论对小白进行洗脑,明明可以正正常常买一套房的人,被忽悠去买老破大,或者远郊错配大面积房。

这些房子本身很难卖,根本找不到接盘侠,骗子坏蛋为了高佣金尽其所能地忽悠,很多中间还配合做一些GPGD,贷款上又可以再赚一笔,手段黑的很啊。网上已经曝光过不少了,有兴趣了解的小伙伴自行搜索。

如果你是房产小白,遇到一个推销老破大和远郊大房子的中介或管家,并开始用大面积低单价的思想对你进行劝说和洗脑,你最好多个心眼,可能他正在把你当成韭菜。

这个流派是最不适合投资小白的。珍惜血汗钱,远离老破大!

2. 老破小流

在大面积低单价流派里聊了这么久的老破大,现在来聊聊老破小。

老破小一般指90年代的产品,存在楼龄大,面积小,无电梯,绿化差,停车位不足等问题。这类产品面积紧凑、得房率高、总价低、地段好,流动性和租金都较令人满意。

老破小流派追求租售比的最大化,且有长期稳定高租金作为支撑,属于攻守兼备的流派,后来又融合了低总价和最低价格拿学票的优点,被持续升级和优化。

老破小流派的理论基础是:在租赁市场上,面积低于35平米的,租金基本就没有什么变化了。所以,为了追求租售比最大化,就要寻找可用的的最小户型。这个理论至今仍然是适用的。

举个例子,深圳的桃苑公寓,九几年的小区,以开间的租金为例:

通过上面两张图片我们可以发现:

23平米的租金,大概在2500-3660不等

34平米的租金,大概在3000-3830不等

后者的面积比前者大了一半,但是租金来讲只多了不到两成。按租售比来讲,23平米的最高可以去到2.2%(桃苑在20年底的市价大概是200万左右)。

如果以深圳罗湖的老破小来看,基本租售比能到3%左右(在一线城市来讲这个租售比相当高了)。

前面说到老破大不能买,那老破小是否可以考虑呢。答案是肯定的。老破小有几个显而易见的好处:

1)上车门槛低

老破大自带硬伤,且面积是改善的需求,产品力跟不上。老破小正好相反,从面积到价格就是一个妥妥的上车盘形象,是符合市场上的购买力和需求的。

一线城市中,除了带顶级学位的老破小,一般60-80万首付就可以拿下。换句话说,就是总价200万左右也可以在市中心核心地段上车置业了。

2)租金回报高

老破小的租金基本可以覆盖月供,如果仅就一线城市来说,老破小租售比能比平均值高6-8成。由于地段的天然优势及租金不是很高,在租赁市场上很受欢迎,基本放盘不久就能租出去,空置的时间相对短很多。

3)涨幅少却抗跌

老破小流派,赢得租赁输了买卖,涨幅通常来讲都跑输大市(带顶级学位的另说),因为市场并不会根据更高的租售回报比,而给更高的估值。

但从另一个方面说,老破小因为总价低且通常都在市中心核心地段,抗跌能力非常强,市场上怎么震荡,都很难震到老破小。

因为本身楼龄较大了,折旧的幅度和速度较低。买的时候楼龄22年,3年后卖出25年,对买家来讲楼龄几乎没有影响。

小结一下:

实际上,老破小流派适用性仅限于一线城市。因为一线城市的能级更高,市中心财富存量的积聚效应更明显,所以相对更保值一些。

一线及以下城市,其实非常不建议持有老破房子,因为一线以下城市新房多,市区老破房面临的是郊区新房的竞争,且二三线市区并没有一线城市那么好的市中心配套,郊区和市区的内在价值差异没一线那么大。

一线以下的城市上车门槛低,如果没有好学区加持,老破房子一定是跑输大盘的。

就一线城市来说,投资老破小,也不是稳赢的。

比如上海近些年的新基建发展非常快速,也让很多年轻人放弃了房产地段论,同时伴随着近郊大量一手盘在开发的过程中的声浪和宣传,人口和购买力一起慢慢的转移到外围,老破小慢慢地也被年轻人和新移民所嫌弃。

但仅就目前的情况来讲,由于房价高,学位加持,与上海市中心完美配套的多重作用力下,老破小依然有它存在与被投资的价值。

通过上面这张图我们可以看到,目前上海主要成交的总价段是300万以下,大家可以上网搜一下,现在上海市中心300万以下的二手房都是些什么房子,基本还是以老破小为主。

刚需上车来讲,300万的资金,为了交通方便和学位,老破小也似乎是唯一选择。

对于房产投资小白来说,或者刚需上车第一套来说,老破小对资金,时间和能力的要求都比较低,属于入门首选标的。

在一线城市高房价的大背景下,老破小凭借着地段和学位优势,依然有投资的价值。

当然破也是有一定限度的,那些楼龄久到贷款不足或贷款年限不足30年的就不要选了。投资房产中杠杆和长周期的低息负债是影响收益的关键因素。

3. 最低总价流

最低总价流派和老破小类似。其核心思想是在某一个区域内,寻找总价最低的房源。他和老破小流派有非常大的相似点:

老破小流派:同一区域,租金总价有下限。

低总价流派:同一区域,房价总价有下限。

举个例子,某一线城市中心区域内:

A小区:均价8万,最小户型23平米的开间,单价10万,总价230平米,首付75万左右

B小区:均价8万,最小户型40平米的一房,单价8万,总价320平米,首付105万左右

在这种情况下 ,230万的A小区就是该区域内的最低总价盘。假设小区,楼龄,装修,学位都相近,A小区的最小户型是该区的最低总价盘,因此其单价高低已经不重要了,因为在300以内是没有对手的。

230万买完了,下一套就是240万,250万这样上浮,直到该区的人口减少涌入或价格到达人群承受范围,外溢到邻近区域。

有人会说了,75万和105万就差30万,为什么不多存几年钱,或者直接找父母亲戚朋友再借点?

我们要理解的是,现实中有些人就是倾尽所有,也无法再凑多几十万,而又面临在一个城市落地生根,挂户口,结婚或小孩读书等十分现实的问题,只能选择先上车再置换。这个时候最低总价盘就是上车首选。

选择投资低总价盘,一般有以下几点要注意的地方:

1)盈利性问题

低总价流派选筹的方式和老破小非常相似,主要是靠面积小。只有面积小的房子,总价才会低。和老破小一样,低总价流派的租售比高,但盈利性一般。

低总价流派和老破小一样,仅限一线城市的人口密度大的区域。

最好是市中心CBD。为什么只能是一线城市呢,主要是人口和供需的问题,在供需矛盾不明显,且交通并不十分拥堵的二三线城市,人们不是一定非要住在市中心的。

2)最低总价学位房

为什么要最低价格拿房票,这里简单说一下:

学区房价格 = 房子价格 + 学票价格,拆开来看容易看清真实价格。

以深圳举例,同一个地段,

小房子单价10W,30平,总价300W。

大房子单价9W,100平,总价900W。

小房单价比大房子贵了1W。

假设学票值100W(一个房子就一张票,面积无论大小,学票价格相等)

小房子实际总价:300W-100W=200W,30平,单价6.7W

大房子实际总价:900W-100W=800W,100平,单价8W

除掉学票的价格后,小房单价比大房便宜了1.3W。

当然,这个只是一个在抛开了其他因素情况下的静态对比,影响房价还有很多其他的因素。

但是,这个简单的对比足以让大家知道为什么买学位房要买小不买大。因此市场上的老破小学区房,一定是比老破大学区房的流动性更好。很多人买老破小就是为了一张学位而已。

小结一下:

对于小白来讲,最低总价流派的投资门槛不高,地段好,总价低。

在同一地段,某一个价位之下几乎没有对手,是刚需及上车客的首选,也适合房产入门者在资金有限的情况下练手,对个人的时间和其他能力也没有什么要求,就是找一个市中心热门板块最低总价的无硬伤房源买入就好了。

这种流派在以前是薄利多销的利器,而在现在这个限购大背景下,由于租金不低,流动性不差,低总价则变成一个好的防守和补充。

比如你手上已经有好几套了,手头上有少许闲暇资金,腾出一张房票买入低总价作为资产的防守手段。另外,因为资金体量不大,也适合作为新手练手代C或合伙买房的一种选择。

投资的角度是可以的,刚需自住且是第一套就不太建议了。

最低总价房通常就是一个单间或一房,处于整个置换链条的最底层。且因为现在一线城市的首房首贷资格非常难得,如果只用来买低总价或老破小其实有点浪费

4. 民宿流

民宿流说白了就是短租公寓。买也好,租也罢,从房东手上获得房源,再把房间装修得有特色或很温馨,然后进行空间(拆成几个小房间)和时间(一到几天的短租)的分割。

由于,月租金 = 房间数量 * 天数 * 日租金 * 入住率

一个月的总天数是固定的,入住率也有一个大概的范围,最多也就是100%满住率,进行装修就是为了通过分割来增加房间数量,及营造温馨的环境来提高日租金。

房间数量经过改造后可以是原来的一倍以上,日租金也是远远高过月租/30天的,只要入住率把控好。通常民宿的月租金可以到原来整租的几倍。

例如:深圳原来月租7000的三房,如果搞民宿,差不多是600一天,如果有8成以上的入住率,租金至少是15000,扣除运营,维护成本等,差不多比原来多一倍。

民宿流是7大流派中把租金收益极致化的代表,乍看之下挺简单的,现实总是比较残酷的:

1)政策,业主,物业的三方围堵。

随便举个例子,比如2020年北京颁布的《关于规范管理短租住房的通知》将对短租房民宿实施“最严监管”,其中明确规定:

经营短租房要符合小区管理规约或业主大会决定;没有管理规约或业主大会决定的,要取得同楼其他业主书面同意

房屋还要符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,并依法办理房屋出租登记。同时,提出了入住者信息报送等要求。

就这几项规定的带来了多大的难度,就不必明说了吧。

如果是想要通过买房来经营民宿的,要特别留意一点,适合做民宿的房子,不一定适合投资。

举个例子:

我之前去重庆玩的时候和朋友就住在朝天门海客瀛洲的民宿里,4房2厅一晚上才500多。价格便宜,还有180度江景,且是在市中心。

这个风光一时的高端楼盘(当年可是请了刘嘉玲来代言的),后来因为做民宿的人越来越多,劣币驱逐良币,很多原有业主都搬走了,逐渐就沦为一个民宿楼盘,典型的赚了租赁,亏了买卖。

2)对个人时间精力的长期消耗,同时也对个人运营能力的一大考验。

民宿营运是靠的是无差别劳动力的投入,小打小闹的话就只能赚个工资钱,但凡有个十来个房间,一个人肯定是顾不来的,如果引入团队的话,用工成本考虑一下,管理的复杂性考虑一下。

市面上很多民宿确实是团队运营,个人经营的话根本打不过。

除了服务,价格也会面临同业的压价,别人通过规模化经营把成本降下来了,你成本居高不下还要和人打价格战,最后就是瞎忙一场。如果是要改造高端民宿,装修和运营的成本就更加夸张了。

3)如果用买房做民宿的方式,其实是能勉强做到租金抵消月供。

如果租房做民宿,其实拿房成本并不低,算上个人的时间和精力,赚的可能真不比老老实实上班的多。

还有一种是把自己的房子托管给其他公司,就主要是看分成模式及对方运营能力。大家看新闻都知道了,2020年长租短租公寓爆的比烟花还绚烂,所以托管也会面临收不到租金的风险。

特别是最近这几年,做民宿的人原来越多,这个行业早就已经是一片红海,上网搜索一下,可以看到很多条转让的消息,2020年就更不用说了,因为疫情,出门旅游出差探亲访友的人少了,一大片民宿和长租公寓直接挂掉,最著名的就是那碎了一地的“蛋壳”。

小结一下:

民宿流适合那种资金不多,有时间能折腾的人,先尝试着收一两套房子,再装修一下挂出去试试看。

如果经营的好,再收多几套房子慢慢扩大规模,对于没有酒店营运经验的人来说,一开始步子买太大容易死得快。

民宿流里有一类是专门做低单价群租房的,在城乡结合部,或靠近景区,学校,商圈,医院的地方。

把房子分割改造做成群租房,以临时招待所的形式存在,与附近的精品酒店竞争。由于有刚需的存在,入住率通常有所保证,加上如果是在城乡结合部等地方,无论买和租的成本都不是很高,相对可控。

民宿流和酒店业没什么区别,考虑的已经不是板块,小区,物业,升值这样的问题了,而是需要获客,运营,成本控制,服务这样的能力。

努力经营的人,正常是能赚的比打工多一点,但是如果网上的培训机构和你说交钱报名参加培训能年入百万,大概率就是打算割韭菜了。

5. 装修流

装修流指的是找一套很破的房子,全部打掉重做,用料耐用且便宜,装修成灯光透亮的简约风格,最后转手出售。

业内的通俗叫法是风变冰——凤姐装修变美后变成冰冰。

和民宿流有点类似,都需要装修。但是民宿流装修是为了租,装修流装修是为了卖。

其他的流派从买到卖至少几年时间,而装修流是快进快出的代表,虽然每单赚的不多,但是数量达到一定程度,收益也是很可观的。

可惜的是,装修流放到现在只有理论上的价值,在现实生活中是不可行的,有几个原因:

1)大部分城市限购限售。

2)交易成本太高,使得任何的短炒都不可能。

就算可以短炒,利润也都被拿走了。唯一的破解方法就是ABC单——ABC单就是指B作为中间人,从A处买到房子,在协商过户的日期之前找到C,把房子转手卖给C,赚取差价。ABC单风险极高,操作不好很容易砸手里。

3)除了限购限售和交易成本,装修与周转本身的天然逻辑相悖。

从买卖周转的逻辑来说,当然是越快卖出越好,而装修是需要时间的。

装修花了几个月,本来很好卖的房子,因为市场风向转变或新政策突然不好卖或卖不了就白瞎了。再加上装修时间不可控,很可能会错过卖出的最佳时机。

周转的初衷是挖掘一个买入即赚的笋价,然后赚差价卖出,但如果还要花几个月装修,就容易卖不出去砸手上。变漂亮是好卖的因素,便宜同样是好卖的因素。

小结一下:

由于限购限售及交易摩擦成本的问题,装修周转这个流派在一二线城市已经很难操作了。

在不限购不限售,交易成本低的地方,装修流才有他的生存空间。

在房价较低的三四线城市,有一些中介会专门去收那种市区里很便宜的老破房子,到手后花一两个月时间把房子搞漂亮,再以ABC单的方式去出手。

他们其实不太会刻意花钱花时间去装修,最多就是卖之前把家具搬走,把墙面刷白,换灯具或换一点新软装使房子看起来显大显新。

对于小白来说,装修流和民宿流差不多,耗费不了太多资金,主要是要花时间去找房源和盯装修,至于能力上的考量,是对眼光,销售技巧,时间把控等能力上的考验。

要不怎么说做装修流的比较多是中介合伙在操作,因为他们长期在片区里待,知道哪些房子存在利润空间,哪些房东有办法操作ABC单。

6. 药单法拍流

所谓药单,并不是指房子本身的质量有问题,而是指房子本身的股权结构有问题,产权有问题,从而导致交易困难。

比如说高L贷手上出来的房源,或者说这个房源有多重抵押、查封,甚至上家有吸Du人员这样的房子,我们都叫做药单。

药单通常价格很笋,所以吸引了很多职业选手。

有的药单背着大额抵押,业主着急出售,这类房子即使在上行行情中也有可能低于市场价两三成。而解药单需要像解绳索一样,抽丝剥茧,层层化解,才能把折价的房产变成正常房产。

每个地方的情况不同,有的需要自己去查册,查征信,查租赁,还要靠自己把控。买的时候最好全程资金监管,没操作过的可以找行业内人把控。

遇到以下几种情况,就可以直接放弃的药单:比如有人住在里面,或门口喷上大字的,还有一些带隐性债务的房子,表面上什么也看不出来,直到走流程的时候,才被查出来。

总的来讲,药单风险大,对专业性要求高,对小白非常不友好,即使是房圈老手也偶有翻车事故发生。如果不是一心想往房产投资职业道路发展的人,看到药单直接绕道走好了。

比药单难度低一点——法拍房。

法拍房指法院把有法律纠纷房子拿出来市场上公开拍卖,一般市价7折起拍。

法拍房确实存在利益空间,有的地方还可以破限购。缺点是要求一次性付清,前期的尽调和收楼风险是一般人没办法处理的,需要找专门处理法拍的公司来操作。风险小的利润少,利润大的风险大。

买法拍房需要注意的问题非常多,比如看产调中有几次抵押,一共抵押了多少钱;

房子现在是否有人住或是否存在租赁合同;

房子标地、租金情况这些基本信息是否清楚。

没有经验的人,理论上不建议操作法拍房,即使要做也最好找第三方专业法拍房公司。

比法拍房风险低一点——银主盘

业主贷款的时候抵押在银行的房子,如果业主在按揭期间拖欠或无力支付银行按揭供款,则会转移到不良资产部门,成为银主盘。

一般分为几步走,先上银行关注名单,然后上不良名单,法院立案后拍卖前内部处置,最后才进入到法拍。

也就是说,银主盘是还没有进入法拍程序的逾期欠款房源。在该房源还没有进入法拍程序前,如果你和银行部门有着良好的合作关系。在这一步就可以截下来。

相比法拍房,银主盘一般较为简单,没有太多法律问题。此外,银行会把各项条款清晰列明於买卖合约,在签署前好让准买家查看,确保合约中条款得以厘清。

银主盘中不乏优质物业,且议价能力空间相对大,只要通过相熟律师协助就可放心购入。

然而因为存在的利益太大,不少银行已经要求两套以上必须走法拍,不能打包处置。银主盘流派主要还是靠人脉,普通人一般碰不了。

小结一下:

  • 药单收益大,风险大;
  • 法拍风险相对可控,收益比药单小很多;
  • 银主盘风险较小,收益也有一定的保证,但是却需要人脉和内部消息,普通人接触不了。

对于小白来说,这个世界上有这么多干净清白的房子,不要被药单法拍那点利润吸引。风险与收益永远相伴相随,收益越大,风险越大。

在投资方面,我一贯主张收益性和安全性的平衡,从来不会因为巨额收益而冒大风险。除非你有人脉加持和非常相熟的专家对你进行指引,否则就不要碰药单,法拍房了,容易引火烧身。

  7. 优质资产捂盘流

这种流派其实没有专门的术语去概括,有人称之为貔貅流,通常只进不出或只进少出,我且称之为优质资产捂盘流。

其核心思想是购入优质的资产(即使买入时高于市价也没关系,老破大肯定不是优质资产),并维持较高的长周期低息负债,利用通胀稀释负债,再利用较高现金流的加持,确保完全度过任何一个周期,等待优质资产的价值慢慢显现。 除非市场上出现更有价值的资产,否则该流派会倾向对优质资产的长期持有,而不是频繁更替。

还有一种比较接近的方法是HK老一辈资深投资人麦兜兜开创的三高布局,即高资产,高负债,高现金。

1)高资产,在通胀及货币急速贬值的大背景下,维持高优质资产比例是抵御通胀的必胜法宝。货币贬值速度越快,资产相对增值幅度越高。

2)高负债,同样的通胀背景条件下,负债也是随着货币的贬值而贬值,如果没有长期维持一个负债水平,则相当于在慢性失血。记住,负债指的是长周期低利息的负债,一般指按揭贷款和超过10年的经营贷款。

3)高现金,高现金收入或有一笔备用金。好处是可以度过一个5年以上的周期,在5年周期内如果遇到上行周期,可以利用手头现金进行再投资,持续维持高资产高负债;如遇到下行周期,则可以有充足的现金抵御风险,撑到下一波牛市。

优质资产捂盘流,貔貅流或三高布局流,都会强调资产,负债,现金流三者的平衡与协调。任何一个方面的缺失,都是偏离该流派的核心或将造成整个投资的崩盘。

举三个例子来重点说明。

1)高资产+高负债

没有高现金支撑,却把负债堆到那么高,其实就是典型的一刀流的玩法,在遇到下行周期时,现金流一旦断裂,暴雷即死。

工资不高或者赚钱能力不强的人要怎么保持高现金流呢?

比如在购置资产的时候,有200万可以买600万的房子,但却只用150万去买450万的房子,无论如何都先留下几十万作为防守资金,这种就属于有现金流意识。

2)高资产+高现金

只有高资产和高现金,没有高的负债比例,则在上行周期中,资产涨幅没有负债比例高的人涨幅大,也可以这样理解——没有充分利用杠杆,资产增速就相对慢。

举个例子,小白是个富二代,家里也不想他有什么压力,就付了全款给他买了一套600万的房子,而小明靠自己的积累和家里支持,按揭买了套800万的房子,现在还欠银行500万。

两个人的资产负债情况如下

小白:600万的房子,负债0万,净资产600万

小明:800万的房子,负债500万,净资产300万

假设5年后两个房子都上涨到50%,期间小明还了50万贷款,小白存了50万。

小白:900万的房子,负债0万,净资产950万,净资产涨幅158%

小明:1200万的房子,负债450万,净资产750万,净资产涨幅250%

小明原来的净资产只有小白的一半,由于善用杠杆,5年后随着资产的增值,迅速缩小了与小白间的差距。 小白就是那种典型的有高资产有现金,但却没有好好利用杠杆承担适当负债的人,在通胀大背景下,长周期低息负债是抵御货币贬值的利器—现金贬值,负债也一样在贬值。

当然如果遇到下行周期,高负债的小明净资产贬值幅度肯定也是要高过前者。所以才需要高现金的配合,只有顺利撑过下行周期,到下一波牛市的时候才能收获更大。

3)高负债+高现金

同样净资产规模的情况下,大家都一样有钱,也通过杠杆购入了一些资产,这个时候比的就是谁的资产更优质。

举个身边朋友的真人真实作为例子,名字还是用小明和小白来代替吧。

小白毕业后留在老家,做生意赚了点钱,买了套300万的4房和一辆80万的中档车,一共欠银行140万,手头上还剩30万,算下来净资产有270万。 小白以前初中的同班同学小明,大学毕业之后留在深圳,从事互联网的工作,年薪也不低。

几年后小明夫妻俩存了点钱,再加上家里的支持,勉强踮起脚买了套500万的2房还有一辆20万的代步车,现在一共还欠银行300万贷款,手头上还剩50万,算下来净资产有270万,和小白差不多。 横向对比一下:

小明:500万的一线2房,20万的代步车,50万现金,负债300万,净资产270万

小白:300万的三线4房,80万的中档车,30万现金,负债140万,净资产270万

几年后,小明的房子涨了差不多50%,小白那套4房也涨了差不多30%,小明还了50万贷款,小白也还了差不多30万的贷款,两个人的汽车按50%贬值计算。

小明:750万的房子,10万的代步车,负债250万,净资产510万,增长189%

小白:390万的房子,40万的代步车,负债110万,净资产320万,增长118%

刚毕业前几年,小白和小明差不多,一个做生意,一个在大公司上班,都赚了不少钱。两个人也都懂得运用杠杆,向银行贷款购入资产(房和车)。

但由于两个人持有资产的质量不同,导致几年后的差额扩大。 小明凭借一线城市房产的涨幅,净资产几年后几乎翻倍,而小白的房子虽然也有涨,但是却被高价车的迅速贬值给相互抵消了,该差距会逐步扩大且不可逆。

这两个人都是我身边的朋友,我不评价他们各自的生活方式和选择的优劣,仅从资产增值的角度来讲,小明的资产布局确实要比小白的优胜许多。优质的资产是保值的,能创造正向现金流的,而不是相反的。

小结一下: 三高布局不是一个绝对概念,不是有资产1千万才叫做高资产,三高布局讲求的是资产,负债和现金三者的平衡。 三高布局下的优质资产捂盘流,其实不太担心房价的下跌或横盘,因为有足够的现金过冬,只要撑到下一次上行周期就好;更不用担心价格的突然大幅上涨,因为手上拥有的优质资产必然是与大市涨幅持平甚至更高。

熊市的时候安心工作生活,牛市的时候利用资产的增值差额继续维持资产负债比例,并扩大现金比例以应对风险,基本上可以立于不败之地。 这确实不是一个快的致富方式,但对绝大多数人特别是小白来说,却是最稳的万能高增长方法(当然前提是要有通胀)。

小白在一开始入门的时候,由于自身实力不足的关系,即使一时半会可能还得不到这个程度也没关系,只要朝着这个目标去努力就好了。

  7. 总结

最后用一个表格来汇总并概括以上提到的7种流派及各自的特点:

1)首先,大面积低单价,装修流的适用性低,非常不建议小白去操作,不仅利润低,还有被套牢的风险。

2)民宿流和药单法拍流,属于对个人能力和时间要求非常大的玩法,如果你真的非常很有兴趣,建议先花点时间做调查,然后再找一下该行业中的高手拜师学艺。

市面上那种几百几千的培训课要小心甄别,如果价格不高的,就试一试,我也很难说哪个就一定好与不好,但是如果你遇到宣传语中保证年入百万的那家,我可以明确告诉你,他们真的是骗子来的。

3)对于新手或小白,如果你的首付和现金流一般,我会建议你先从一线城市的老破小和低总价盘入手,慢慢上手后再升级或裂变,或转换到三高布局。

多提一句,如果你现在的积蓄已经能够得上一套老破小的首付,本身的收入又不是那么高的,建议是先上车再置换吧。只有先上车才能谈得上日后的改善,记住,你的储蓄能力在现阶段来讲是追赶不上通胀的速度的。 人口密集的城市,即使城市人口迁移也是漫长的过程,市中心的老房子有长久的居住价值,收益稳定,出租不缺租客,买卖不缺下家。

如果该房子暂时满足不了你的居住需求,可以用投住分离来解决。注意,不能贷款或贷款年限受到严重制约的老破小一定不要碰。

4)如果你的首付和现金流已经足够大了,建议你一开始就进行选择优质资产捂盘流。 以守为攻,攻守并济。既能快速积累资产,又能保护资产。在前期做好布局的前提下,无论后续你的动作是主动出击还是被动等待,出手后是立即上涨还是横盘站岗,理论上你都处于不败之地。

最后的最后,无论你是什么类型的投资者,以下是我我个人给你的最真诚建议。

个人投资来讲只需要把握大方向,并持之以恒。100个人赛跑,不需要每次都跑在最前面,只需要:

1)避开明显后劲不足那一半(比如深圳东部,广州西部),先进到前50名;

2)通过研究板块和片区,挑中未来发展的中心(比如深圳的宝中前后海蛇口等,广州的珠江新城金融城鱼珠等),进入前30名;

3)在板块中挑选优质盘(不一定是笋盘),用好杠杆,借长周期低利息的钱,流好备用金,保持现金流,牛市多涨,熊市少跌,顺利挤进前20名; 持之以恒地做好这三步,十几二十年长跑下来,在资金回报率方面,你肯定是前10名的选手。

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