地产边缘地带的革命—房地产的发展趋势

陶红兵:有请大家很关心的华兴资本的董事长包凡先生,本来这个演讲是他单独的演讲,但是他一直想我让跟他对话,我负责提问,主要由包总来说。

包总说,我们让他说的话题都是地产相关的,他都不懂房地产怎么说。

不懂房地产的人在五年前投资了贝壳,还是领投的,还是财务顾问,幸亏不懂,要懂了可能就不是投资了,可能早就把贝壳收了。

所以,有的时候不是看你从事这个行业多少天,而是说洞察力很重要。

话题1: 地产边缘地带的革命

陶红兵:

第一个话题是地产边缘地带的革命。说实话我看到这个标题很懵,后来我觉得地产边缘地带,可能就是说像朱保全总、像贝壳,都是地产的边缘地带。

但是边缘地带的公司发展的很好,贝壳上市市值很大,怎么边缘的公司反而把主流地带的部分公司干掉了呢?

我们说开发商是地产市场的主角,但真的是这样吗?开发商是主流的市场,你们都是边缘,但是站在行业的视角,开发商市场就是主阵地吗?也不一定。

然后说革命,是不是边缘地带的公司市值大就算是革命了,这个我不知道结论,主要看您的洞察力,听您的。

包凡:

谢谢陶总给我机会诠释一下这个问题。

实话实说,这个问题我也没看懂,我今天来可能是为了证明在投资这件事上,投的好,不如运气好。

投资贝壳这件事,也是一个运气好的证明。但我还是在这里说一下,当初我投资链家的一些大逻辑,也证明一下投资链家的成功不光是因为运气好,也是对行业有基本认知的。

我的确不懂房地产,我被请到这一场,心里还是比较忐忑的。

当时我投资链家的时候,还真没有把链家当做跟房地产相关的公司,我实际上是在投产业互联网的公司。只不过这个产业互联网公司,正好在做地产这件事。

我们大致去看,这个行业里面会发生一些长期的、结构性的变化。

首先,我们相信中国的房地产,会从以供给为驱动,转向为以需求为驱动,供需关系会发生变化。在这个过程中,房地产作为一个商品,他的属性会发生变化。之前可能更多的是作为一个投资品,而未来则更像一个消费品。

当这两件事情发生变化,行业的价值中枢就会发生变化,可能会从上游的制造行业,回到下游的渠道或者分销环节。

还有一个比较重要的变化,就是技术。技术的发展,推动着这个行业里面的每一个环节,上到对房源数据库的整合,下到对每一个用户的画像,都在进行数字化变革。

数字化的过程,和整个行业里面大的趋势性的变化,带来的结果就是生产关系的变化。我们投产业互联网,投资的核心是生产关系,重点不在于生产力的不断的发展,而是在于生产关系发生了变化。

生产关系发生变化,就会带来一些结构性的机会。当初我们之所以选择链家,也是在深入研究这个行业后,作出的决策。

在“住”这个行业里面很重要的一点是,它的交易频次特别低,但是客单价特别高,这是一个非常重要的属性。这类企业很难脱离线下的场景,做纯线上的业务。

投资链家,主要是由于我们当初看到了这个大的变化过程,再加上我们的运气也不错。我就总结这么两点。

回到您刚刚提的边缘这个词,我的理解就是回到我刚刚的观点,就是这个行业里面,本质的生产关系在发生变化。

什么是中心,什么是边缘,我觉得这个本身就比较难定义。当然从今天来说,无论是从销售量还是利润,开发商毋庸置疑还是行业的中流砥柱。但是我觉得,这个行业里面,很多生产的关系在发生着变化,未来整个生态也会发生一些变化。

从市值的角度出发,就很难去评价这件事情了。刚才的嘉宾彭双全有一句话叫,一切奇迹都是自由意志的表现,我就引用这句话,市值的事就不评价了。开发商造车都有2千亿的市值,没有什么不可能的。

话题2: 贝壳市值超万科,究竟谁错了?

陶红兵:

刚才包凡说,他其实投贝壳是是投产业互联网赛道的。我们自己都不知道我们是产业互联网的赛道,我们一直都以为我们是房地产圈的呢。你应该跟他们讲,他们不是房地产,他们是产业互联网。大家不是同行业,这样我们的议题在行业里产生的反弹就少一点。

包凡:

这个还是在于我们从什么角度去看。

如果回到我刚才的体系,上游和下游的关系,上游做产品,最终做品牌,下游做渠道,最后做平台。

A股最大市值的产品公司应该是茅台,大概2万亿的市值,中国最大的平台公司应该是阿里,5万亿人民币的市值,也OK。当然,我觉得做产品的,你能做成苹果,2万亿美金的市值,那还是很厉害的。

所以我觉得市值这里面没什么特别好讲的,而且短期市值基本上也受到各种因素的影响,包括上市公司自身资产的稀缺性,还有对未来的预期。

我觉得,短期市值本身不太能说明一个问题。

在中国那么大的市场里面,上游和下游肯定会找到自己的位置,但是上游肯定要逐渐高品质、品牌化,下游就是产业规划、平台化,我觉得这也是一个大的逻辑趋势,是共赢。

陶红兵:

其实不要拿市值高低,特别是短期的市值高低做比较,我觉得看长远吧。

话题3:

物业会爬得越高,跌的越惨么?

陶红兵:

第三个话题设置得就特别不讲理,叫物业会爬的越高,跌得越惨吗?开发商目前拆分物业公司上市,已经有好多市值超越母公司了。这个得罪人的事情你来说。

包凡:

这里我外行,简单说两句。

首先,对于中国物业管理,我觉得还有很大的发展空间。今天物业做的服务,和市场需求还有很大的差距的,物业本身就还有很大的提升空间。

第二,物业需要把自己的事做好。长期来说,物业的工作是服务好住户,这是最主要的一个点。

如今,本地生活、本地电商给大家很多的想象的空间,但是这些想象空间有多少能变成现实,我觉得这个是一个仁者见仁、智者见智的事。

中国人的居住方式跟国外的确不一样,小区物业是中国居住一个特别典型的代表,从场景角度来说,肯定是很有价值的。

但是,是物业公司自己运营这个场景,还是做成一个真正开放的平台,跟各方打通,最终给用户带来长期价值,我觉得这件事情其实是值得探讨的。

话题4: 房地产圈内,还有哪些投资风口?

陶红兵:

我自己有一个问题特别想问你,也是替参会的人问的,我们其中的嘉宾,有想听科技的,有想听物业的,还有很多人关心投资。你在投资界的名声也是如雷贯耳,我想问你在房地产这个圈里头,你还对什么有兴趣?

 包凡:

我觉得首先跟房地产相关的很多技术,所谓RealTech,是值得关注的。

当一个行业的产业互联网,进入数字化的阶段以后,无论是数据的获取、处理和最后的支出环节,都包含大量的技术,以及一些相关的应用。这是我比较感兴趣的一点。

当然,我觉得房地产很重要的一点,尤其像今天的贝壳,是入口的价值。当你获取到房地产用户后,与他相关的类似家居、家装以及房地产金融,在未来都有很大的发展空间。

在座的创业者,如果有这方面的想法,我也很愿意跟大家交流,谢谢大家。

问答环节:

提问1:

长租公寓里,一些大体量公司发展的方向是逐渐向物业靠拢。长租公寓里有没有一些产业互联网的打法和思维?

包凡:

长租公寓里面,自如应该是比较典型的例子。你说的更像是整租和自如这两种类型不同的发展模式。

这两种模式未来都有产业互联网发展的可能性,但是天花板不太一样。

自如发展的天花板会更高,毕竟它的供给在某种角度可以说是无限的,而对于整租来说,它在一段时间内的供给是相对有限的。

这是我自己的看法,我们也是自如的投资人。

提问2:

租赁市场是否有可能像中介市场一样,做成ACN的模式呢?

包凡:

这个行业里面很重要的一点,是服务的标准。它是指在这种ACN网络之下,最终给客户的服务能不能形成一个统一的标准。

目前来看,可能还是有一定的困难,因为租赁的后续服务还是很重要的,包括前面的装修和后面整个的物业的管理,以及一系列的配套的服务。

如果纯粹是以平台的模式的话,目前我认为还是有一定挑战的,谢谢。

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