行政区划调整能带来哪些房产投资机会?(房产投资分析)

行政区划调整能给杭州带来哪些房产投资机会

感谢大家,我是有房的隆哥,魔幻的2020年已经结束,充满不确定性的2021即将到来,值此新年,想和大家分享2021年的房产投资赚钱机会。

首先预告一下,杭州会是2021年大概率赚钱的房产投资城市,也是2022年前最具投资潜力价值的地方之一。

为什么?老生常谈的土地财政、亚运会和人口流入,今天就不再重复了。但关注杭州的小伙伴应该知道,杭州今年部分板块,比如未来科技城、奥体、钱江新城已经涨了很多甚至翻倍,现在还能不能继续加仓这些区域呢?

2021年,另外还有一个非常不错的机会,就是杭州的行政区划调整。

区划调整的消息,在2020年下半年开始在各大群里传开了。很多人这辈子都没遇到过行政区划调整,遇到过的,对此的印象也就是身份证地址要改一下,公司地址改一下,看下政府挂牌,看看新闻,其他似乎没什么影响。

今天,隆哥就想和大家分析分析,行政区划调整,在房产投资中有哪些机会。

一、为什么要做行政区划调整?

行政区划的调整往往是为了适应城市化和区域经济一体化的要求而进行的。在市场化和区域经济一体化不断加强的背景下,行政区划的调整势必会对区域内产业资源整合、产业重点聚焦、产业结构调整、产业能级提升、产业布局再造产生重大作用。

不少地方政府认为,通过行政区划调整能够大幅度促进地区房地产价格上涨,部分开发商也希冀通过行政区划调整可以带来成交量热潮以获取利润。

杭州市政府是CF高手,这一点其实已没有任何疑问。近期一篇文章提到杭州的范围和面积在近几年扩大了很多,但是房价却在G20以后持续上涨,这背后有如有一张神奇的手在做着精密的安排。这话绝对没错。

就说今年未来科技城三兄弟即将交付之际,对于还在建的小学初中,就出现了由“学军”托管的消息,交付后的二手房应声而涨。你觉得周围如果继续出让土地,价格会是多少呢?

二、为什么行政区划调整是房产投资的重大机会?

一个区域一旦发生行政区划调整,被撤并的区域的房价理论上会上升,原因有这么几点:

  1.  弱区的土地出让金一般低于强区,但是合并后,地价会上升,土地出让数量会下降,进而带动房价上升
  2.  行政区域都是基于整体区划的发展的角度提出,弱区县的基础设施投资和公共服务投资往往都会增加,这会改善区域房地产市场条件,促使房价上升。
  3.  区划调整后,人们往往会预期房价上升,这种预期会推动房价增长。最后,区划调整后,被合并的区往往会迁入更多的人,通过增加住房需求推高房价。

三、历史上几次重大的一线城市调整行政区划案例

过去几年,上海、出现了行政区划调整,这些调整对房价的影响是怎么样的呢,我们分别来研究一下

(一)2009年南汇并入浦东新区

2009 年 5月 6 日,上海市政府新闻发布会正式宣布,国务院批准撤销南汇区,将其并入浦东新区。

2008 年 12 月至 2010 年 4 月,浦东新区各环线内各板块的住宅均价具有如下几个变化特点:

①三个阶段的住宅均价走势分别为:先回落后上涨,较大幅度上涨,持续上涨伴随小幅震荡;

②由于房地产价格的可预期性,第一阶段后期就开始出现上涨趋势,第二、三阶段虽然均呈现出上涨趋势,但第二阶段的涨幅大,涨幅中位数为24.58%,第三阶段的涨幅较为缓和,中位数约为16.14%;

③内中环、中外环一直以来保持着较为强劲的上升势头,外郊环、郊环外在 2009 年 5 月之后开始体现出活跃的上涨,临港新城板块更是异军突起,在第三阶段独占鳌头,涨幅高达 28.26%。

行政区划调整的确给浦东新区房地产市场带来了一定的利好消息,对临近原两区行政边界区域的板块以及“两个中心”建设重镇之地——临港新城板块的影响则更为明显。

(二)2001杭州余杭、萧山撤市改区

2001 年 3 月,杭州市区行政区划作了重大调整,萧山、余杭“撤市设区”。

行政区划调整后,萧山区、余杭区和整个杭州市区的住宅销售有了明显增长,据浙江省城调查数据显示,2001 年杭州市房屋销售价格较同比上涨了 5.8%。市区商品房均价 4309 元/㎡,其中 7 000 元/㎡以上的市中心高价楼盘就有 10 多家。2002 年上半年为 4 749 元/㎡,涨幅达 44.8%。到 2003 年第三季度,杭州商品住宅平均价格达到 6 020 元/㎡,在 2004 年 5 月的房交会上,新建住宅的平均价格上升为 6 951 元/㎡。

可见,行政区划调整以后在土地、住宅市场方面萧山和余杭区都有了快速的发展,交易活跃,价格持续上涨。

在各个区块中表现出越接近老城区的楼盘价格越高,交易量也越大。表明了杭州老城区对越远的地区影响越小,分布不均匀。萧山和余杭并入杭州市区以后,对杭州老城区的影响并不大,杭州老城区的价格还是居高不下。

(三)2018年深圳光明新区改成光明区

2018年5月,国务院同意设立深圳市光明区。

2018年11月华润、金融街拿下的光明地块,可售楼面地价在3-3.3万/㎡的区间。短短半年,光明地价上涨1万+/㎡,可以说是深圳地价涨幅最快的区域之一。

2018年,光明房价,甚至跟坪山新区差不多:都是3万多到5万为主。

深圳中原成交数据显示,2019年7月光明区成交价是39459元/平方米,2020年6月成交均价是67142元/平方米,上涨幅度达到70.2%,部分二手房的成交高达7万。

通过三个案例分析我们可以得出一个结论:

行政区划调整是房价上涨的重要推手。由于房价存在刚性,区划调整虽然客观上增加了土地供应和房地产开发,但是往往通过形成房价上涨的预期而实际造成房价的上涨。

上涨的房价反过来拉高了地价和房地产交易税费,进而增加了地方政府的财政收入,支撑了地方政府的基础设施投入。这个结论也很好的解释了为什么地方政府都积极进行行政区划调整。

作为炒房高手的杭州ZF,这些技巧玩起来自然得心应手。

那也有同学问,这几年房价也都在上涨,那这些地方上涨的速度是不是跑赢了大市呢,答案是确定的,说明行政区划的调整特别是对于一线城市跟强二线核心城市来说是房价的一个助推器。

四、杭州的行政区划调整

杭州的行政区划调整方案,目前尚没有官方定论意见。但比较确切的消息是:

1)余杭区一分为二,成为新余杭区和临平区;

2)上城区合并下城区、江干区,成立上城区

3)钱塘新区改成钱塘区

如果按照上述进行区划调整,我们在房产领域,有哪些投资机会呢?

1、余杭区一分为二,成为新余杭区和临平区

余杭区面积太大,余杭区内各区域发展不均衡,未来科技城已走出了自己的独立房价曲线。而未来科技城与临平区的产业存在巨大差异,临平有自己的特点,位置又在最东面,因此这样调整,有利于后续的产业规划。

这里的投资机会在于:

(1)临平区独立成区后,政府一定会在其规划上做文章,临平区土地会有上涨行情。此时,作为杭州价值洼地的临平区,也将得到进一步的提升。

(2)余杭区原政府在临平,我们都知道,一个区的区政府附近,往往是该区城市界面最好的地段。所以,不妨大胆地猜测一下,余杭区新的ZF会建在哪里,区政府的建设,围绕着将会建设系列的政治、经济和文化的配套建设,所以周围的房子一定会迎来一波上涨行情。

想象一下,余杭区未来几年最大的项目是什么,是“云城”。而目前余杭区“市民中心”周围并未空地可以建设,且该中心的配套设施也无法支撑区政府的功能。目前未来科技城已经很强了,为了带动其他区域的发展,区ZF也大概率不会设在未来科技城,早在19年5月份,做规划的朋友就告知隆哥,在西湖大学附近,所有建设用地审批全部停止,我们当时急匆匆过去,发现哪里就是工地和荒地,隆哥大胆预测新的区政府大概率会在目前的云谷附近。

2、上城区合并下城区、江干区,成立上城区

上城、下城和江干并为上城区,这么合并,因为上下城的土地面积有限,江干区土地面积最大,但是综合实力最弱。因此,对江干区而言一定是重大利好。上下城的资源,都会向江干输出和整合。江干区的土地,变成上城区的土地,也一定会水涨船高。

其中,大家最需要关注的是三个板块的交界地带,其实就是城东板块,2020年城东板块是基本没涨的区域,杭州市整个城市规划原先是向东沿江发展,但是由于产业规划以及市场选择,没有真正发展起来,区划调整之后,房价有可能出暴击。目前城东的部分板块出现的补涨行情,有些小区有投资价值。

3、钱塘新区要改成钱塘区

这有点类似,深圳的“光明新区”,改成 “光明区”。钱塘区将会有更大的行政权利。钱塘区还有大量的土地供应,关于地价和房价,大家参考深圳的光明区就可以。

所以个人觉得可以做到投资建议:

  1. 关注已确定设立区与主城的交接板块楼盘;
  2. 关注教育资源更强的区,比如上城区、拱墅区与被合并区的交界处,学校的分布情况,根据教育就近原则可能会出现学校的调整机会。
  3. 新区的重点建设板块;
  4. 余杭区新设区政府板块,利好未来科技城板块;

本文作者@隆哥

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