从开通付费咨询服务以来，经常有小伙伴问到我：
- 听人说大湾区投资好，到底是怎么个好法？
- 深圳涨这么多了，还能买吗？
- 手上的钱不够买深圳，可以买深圳旁边的东莞和惠州吗？
- 广州作为一线城市，为什么房价比起北上深低很多，未来涨幅如何？
- 买不了广州，可以买旁边的佛山吗？
- 大湾区里不限购的城市如惠州，中山，珠海，肇庆，江门等可以投资吗？
- 如何挑选城市中未来有升值潜力的板块？
- 每个城市的政C怎么样，要符合什么条件才能买？
本文我会就着以上这些问题，按照以下框架来展开，给不了解大湾区的小伙伴们一次性做完湾区房产投资的科普。
- 大湾区简介
- 各城市基本面分析
- 湾区中的组团
- 深圳，广州的价值分析及板块建议
- 东莞，佛山的价值分析及板块建议
- 珠海，中山，惠州的投资分析
- 总结
全文长字数，多数据，多图预警。
建议先收藏有空再慢慢看，或者直接拉到最后的总结部分看结论。
1. 大湾区简介
官方使用说明
推进粤港澳大湾区建设，是总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略，是新时代推动形成全面开放新格局的新举措，也是推动“一国两制”事业发展的新实践。
推进建设粤港澳大湾区，有利于深化内地和港澳交流合作，对港澳参与国家发展战略，提升竞争力，保持长期繁荣稳定具有重要意义。
2017年7月1日，主席出席《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》签署仪式。2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。
按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。
以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。粤港澳大湾区与美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区并称为世界四大湾区。
以上都是官方宣传，你只要记住几个重点就好：
- 国家级项目，对标世界级标准
- 国家主席亲自牵头
- 推动一国两制，内地与港澳融合
看看地图，大湾区是长这样的：
大湾区，包括广深2个副省级市，7个地级市，外加2个特区，所以你可以记住是2+7+2，或者是9+2。
整个大湾区人口超过7千万，是中国人均GDP最高，经济实力最强的地区之一。
这样说可能有点笼统，按照惯例，此处应有数据。横向对比一下：
先对比国内GDP总量第一的长三角城市群，虽然在面积，人口，GDP总量上，大湾区都略逊一筹，但是在人均GDP和地均GDP还是遥遥领先，稳居全国第一。
再对比一下面积和人口都比较接近的日本太平洋沿岸城市群，可以发现大湾区的GDP总量和人均GDP是日本的大概二分之一，而地均GDP是其的不到三分之一。
结论就是，大湾区在体量，规模，人均等各项指标上都能跻身国际性的城市群，但是还有巨大的发展空间。
从数据上我们也可以看出大湾区和日本太平洋城市群有点像，都是属于很多的人口挤在很小的地方上，创造出很大价值的城市群。
2. 大湾区城市组团
大湾区是9+2结构，但今天我们不聊香港和澳门，只聊内地。
那大湾区9个城市之间的联系和互动是怎么样的呢？
接下来，仅用三张图，从人口，买房，交通三方面来让大家更清楚的理解大湾区城市之间的关系。
第一张图，全国十大热门人口迁徙线路
从上图可以看出，广州与佛山东莞；深圳与东莞惠州；广州与深圳之间人口相互迁徙流动。
其中以广佛，深莞的人口迁徙最为密切。
第二张图，大湾区买房人群的流动路线。
箭头面积越大，表示买房人群占的比例越高。
从这张图我们可以看到：
- 深圳人喜欢到处买房，但是最喜欢东莞和惠州；东莞也有少部分人去惠州买房。
- 广州人和佛山人互相去对方那里买房。
- 广州、深圳也有一部分客户流向了中山，但珠海去中山买的更多。
因此我们也可以理解为三个小群组：深莞惠，广佛，珠中，基本与上面的人口迁徙路线一致。
第三张图，大湾区交通枢纽图。
密集的交通枢纽把香港—深圳—东莞—广州—中山—珠海—澳门紧密地链接起来。
因此，根据地理位置，相互融合程度，人口迁徙，买房相互流动等的划分，我们一般是把大湾区分为以下几个板块来看：
1）深圳，及临深的莞惠，
2）广州，及临广的佛山，
3）珠海，及中山。
说好的9市，肇庆和江门怎么不见了？
其实是有苦衷的。
- 肇庆和江门，在地理位置上距离大湾区的中心城市广州，深圳太远了，中间被佛山，中山，珠海切断，中心基本辐射不到这两个城市。
- 没有辐射，就更别提产业，人口，购买力的外溢了。从人口迁徙和买房流动也确实看出来，其他7个城市的人对这两位小兄弟并不太感冒。
- 基本面不行，房产投资的价值不大。
这也是湾区9市的房产投资分析里，我并没有谈及肇庆和江门数据的原因。
3. 大湾区各城市基本面横向对比
我做房产投资分析所用的框架，分为宏观经济，人口，房产数据3个部分。
我一般会通过对框架中3个部分，几十个指标的分析，作为对该城市基本面的判断。如果判断为有长期投资价值，我才会进行后续的板块，片区等微观分析。
第一部分，宏观经济
1） GDP，人均GDP及人均收入
*GDP是一个国家及城市发展好坏的基础指标，了解一个城市的基本面，从GDP开始。
*人均GDP前者反映的是一个地区的产出创造水平。
*人均可支配收入衡量的是居民财富收入，收入越高，购买力越高。
从GDP来讲，大湾区分为：
一梯：广深（全国5）
二梯：莞佛（全国前20）
三梯：珠中惠（全国前100）
人均GDP来说，惠州和中山只比广东人均8.4万元多了一点，略为逊色。
人均收入来说，惠州远远落后于其他城市，本地接盘侠购买力不足，房价靠外地投资客支撑，一旦投资客离场，就如击鼓传花，戛然而止。
2）政府负债率及土地依赖度
负债率较高说明政府的借债行为对经济活动的影响较大，增发公债的潜力有限。
土地依赖度高的城市，意味着政府频繁通过卖地来维持财政开支平衡，大量地卖地建房会导致供需的不平衡。
地方政府债务率通行风险警戒线为80%-120%：广州、佛山，惠州，中山负债率较高。
土地依赖度超过50%属于高依赖，超过100%则是超高依赖：广州，佛山，珠海属于超高依赖；东莞，惠州属于高依赖。
对于负债率较高，且土地依赖度高的城市，如广州，佛山，惠州等，政府会不断通过卖地来创收，也就是说市场会不断地推出新盘。
一手供应大量增加，会冲击到二手房市场。如果节奏控制不好，则会导致部分地区供过于求，市场交易放缓，价格无法往上拉升。
第二部分，人口
1）人口总量及增量
房产长期价值看人口，在人口持续流入和集中的态势下，长期来看城市不动产，一定会有升值潜力；反之，即使涨了，也要担心未来是否有人接盘。
惠州，珠海，中山总人口不足，新增人口数量太少，增速太慢。
讲到人口，忍不住多说两句，因为这是一个残酷且很快会发生的现实：
中国在2000年之后，没有再出现第四次人口大爆发，最后一次人口爆发截至止2000年，因此以结婚置业大概在25-35岁来计算的话，刚需置业的需求会最后集中在2025年-2035年间。且从2025年开始，每年大约是2千万人去世，出生的人数不到2千万人。
因此我们可以的得出，中国人口增长开始放缓，未来10年内将陷入人口负增长阶段。换言之，楼市的接盘侠越来越少了。
基于这一点，我个人认为，任何人口不足1千万，且在未来5-10年内没办法到达这个数字的城市，理论上我都是不建议投资的（刚需自住另当别论）。
一句话总结，珠中惠，这三个城市的人口不足以支撑该城市房地产市场的长远发展。
第三部分，房产数据
1）供需，一二手成交，房价收入比，租售比
首先，从人口密度来看，深圳属于典型的人多地少，且建成区面积占了接近一半。惠州则是典型的人少地多，且建成区只有2%，惠州未来还有天量的地可以用来建房；
其次，从二手成交来看，我个人的衡量标准（大家可以适当调整自己的标准）：如果一个城市的二手成交占比低于50%，且成交周期高于12月，则说明该城市二手房的流动性不高。
从这个衡量标准来看，惠州、珠海、中山面临着非常严重的二手流动性问题。
紧接着，从房价收入比和租售比来看，深圳，广州，东莞和珠海是存在一定的房产泡沫的，即房价高于城市平均购买力。
我会分开三个方面来看购买力这件事情。
a. 深圳，广州作为移民城市，每年人口流入全国排名前列，有持续充足的购买力补充；
b. 深圳存在严重的供不应求的问题，同时面临着来着全国各地资金的追逐；
c. 倘若没有长期的人口补充，产业升级，薪资上涨等支撑，泡沫高的城市将面临横盘甚至下跌的风险。
基于以上三点原因，我对东莞和珠海（特别是珠海）目前的房价持一个保留和观望的态度。
通过以上的分析，相信大家对湾区7个城市的基本面有了一定的了解。
这里先啰嗦两句，在展开城市选择和板块分析之前，先说一下我个人的投资理念，因为文章接下来的所有观点和偏向性都是基于这个理念延伸的。
房产投资是收益性，流动性，安全性三者的动态平衡。
1）收益性
很好理解。举个例子，同样100万的首付，买了300万左右的房子。假设全国涨了3%，整个大湾区涨了5%，你选择的城市涨了10%，而且选的细分板块涨了20%，如果你挑的小区和户型与板块片区没有错配问题，那至少也有20%上下的涨幅。
那你的这个投资就属于跑赢大市，每次都跑在前二十名左右，长久以往一定是前10名的赢家。
2）流动性
很多人买房投资只看收益，不看流动性，数字上涨是涨了，到想要卖房套现或置换的时候，发现卖不出去，没人接盘，这就是典型的二手流动性不足的问题。
靠概念炒作的新区99%都会出现二手流动性问题。新房价格节节攀登，二手无人问津，不打折根本卖不动，成交周期特别长。买的时候一定要先想卖的事儿。
还有一种要特别留意的，就是后涨盘，通常是在远郊地区。别人不涨它不涨，别人涨了它补涨。等到整个市场涨完了，你卖掉后涨盘，才发现市场上全是贵货，你永远比别人慢一步。且不说一定要买领涨盘，起码也要紧跟整个涨幅周期。
3）安全性
首付是赚来的，家里凑的，朋友借的；而不是靠撸K撸出来的；不是GPGD，0首付来的。最重要的是坚持三高布局，以守为攻，攻守并济。
好了，啰嗦完了，大家坐稳，准备发车。
接下来我按照3个梯队的顺序，结合个人的投资理念，来和大家聊一聊每个城市：
第一梯队：深圳，广州。
第二梯队：临深的东莞，临广的佛山
第三梯队：珠海，临珠海的中山；临深圳的惠州
4. 大湾区第一梯队——深、广
湾区投资天选之地——深圳
为什么我一直认为深圳是湾区乃至全国的房产投资首选。
投资先有理性分析，再有感性决策。从客观的，理性的角度来看，有几点原因支撑我的观点：
1）经济基本面好：GDP全国第三，人均GDP全国第一，人均可支配收入全国第三。
2）营商环境及产业：A股上市公司数量和胡润百富榜人数都位于全国第二，仅次于北京；产业以高端第三产业为主，高新产业+高薪工作，人均工资全国第三。
3）财政富余，轻装上阵：土地依赖度，财政负债率，全国一二线城市中最低。
4）人口多，增量大，年纪轻：深圳有千万级别人口，过去5年人口总增量及增速都是全国第一，平均年龄33岁，全国最年轻的城市。
5）人口密度大，土地供应少：人口密度内地城市排名第一，仅次于香港，一倍于上海，三倍于广州，五倍于北京；建城区面积占土地总面积接近一半，未来土地供应有限。
6）供需矛盾大：深圳目前一共有1082万套房子，而红本的商品住宅仅有189万套商品房。对比一下现有人口及每年新增人口数量，就知道深圳商品住宅的缺口有多大。
*这个缺口比供需极度不平衡的香港还大一倍左右（香港的私人住宅157万套，人口750万）。
在全球放水，通胀，货币贬值的大前提下，基于以上6点理性客观条件，我个人感性的判断是：
深圳的商品住宅是全国最保值的优质资产之一，未来5年，将会保持每年10%以上的涨幅。
有人要问了，你把深圳说的这么好，那是否无脑买入就可以呢？
答案是大大的否定。
现在已经2021年了，房住不炒的大背景下，房产投资的黄金年代一去不复返。不经过研究分析就胡乱买入，不仅投资回报率低，跑输大市，还有可能面临流动性差，后续无人接盘的窘境。
要了解深圳哪个版块值得投资，我们先来看一下深圳的发展脉络。
深圳一路向西
与北京上海的环形发展不同，深圳是东西向摊饼式发展的，90年代的市中心在罗湖，2000年左右中心在福田，现在的中心在南山，未来在宝安和前海，深圳三十年来一路向西发展。
为什么要一路向西发展呢，是由地理决定的。从地图上也可以看出西边空地比东边多，往东边走就被山挡着了，往西边地如果不够还可以填海，所以市政府有足够的动力向西发展。
从深圳的地铁网络规划看出，西部明显要比东边更密集，也就是说，西部获得的资源要比东部更多。
从房价来看， 也确实是西部的均价高于东部（2020年11月贝壳均价）。
深圳和北京上海不太一样，不是环状城市，不能说核心区就一定涨的比郊区快。且每区供应量还不一样，价格受供应的影响波动较大。但是整体来看，西南部一定是优于东部和北部的。
再来看一下2020年深圳各区的涨幅地图：
从上图也可以看出，2020年涨幅最高的前10名主要集中在南山，宝安等西部地区，和光明新区。
福田表现一般（八卦岭和福保因为学位的关系，挤进前10）。龙华涨幅一般，持平大市。
而涨幅最低的主要在罗湖，布吉，龙岗及东部地区，妥妥地跑输大市。
深圳板块选择
按我个人的研究，分析和理解，我会把深圳的板块做一个简单粗暴的分类：“不建议持有，待定，建议持有”三个评级。给不了解深圳，却想要在深圳置业的人提供一个参考。
不建议持有区域：
1）没落的罗湖及布吉
区域内又老又破又旧，改造困难，已经不适应现在的发展。即使有旧改也只是局部，很难改变大盘。深圳西部有平地，没有就填海（香港就是这么搞的），怎么都比搞旧改强，费力不讨好。
罗湖除了三个还过得去的名校学位房的房价依旧坚挺，整体跑输大势，仅收益性这一条就可以直接否定。深圳前30名的学区房大部分能跑赢大市，但罗湖学位房的涨幅也是落后于中西部更有潜力的学区房。
2）龙岗及东部地区
首先是收益性差，整体跑输大市；其次即使自住也最好只买刚需户型，远郊大户型属于资源错配，有钱人看不上，没钱的买不起，投资请回避。
前几年在龙岗守边疆的小中产大军，一旦升职加薪、创业成功、股票赚钱，摇身变成中高产后，立马卖掉东部置换到西部，原地置换的不是没有，比较少。
龙岗成交那么旺，是什么人买入龙岗呢，又是刚需置业的人。这就形成一个恶性循环了，没钱的买入，变有钱了就搬走，没钱的再进去。换来换去，都换不了高质量的人群。跑输大市不是很合理，很正常嘛。
3）龙华：
上车相对容易，板块内有成片的住宅区，楼龄较新，也有不错的学位和综合体等配套，去北站商务中心，福田中心通勤都很方便。属于刚需置业扎堆的地方，但是龙华的天花板在800-1000万左右，再往上走，进入定位错配，富人看不上，穷人买不起。
龙华离福田近，但是深圳中心从福田转移到南山了，未来的中心在西部。龙华去前后海科技园等地方都非常不方便。
且区域内二手供应量大，价格无法等到长期拉升。很多龙华的业主在2020年这一波行情中都选择卖掉龙华，置换到离未来市中心更近的西丽片区。
待定板块：
1）光明
光明在位置比较有优势，相比于龙岗，坪山，观澜等地方，离南山福田宝安距离都比较近。随着基础设施的不断完善，价值慢慢凸显。
但是，目前光明的房价已经把部分利好提前兑现了。也有一种观点是认为光明未来房价是龙华的9折，也就是至少6万起。
我个人认为，光明还是比较有潜力的。只不过投资的话，需要先做开荒牛，至少5年以上的持有时间。
还有，要留意光明的总价天花板，毕竟它也是一个刚需片区。如果龙华总价天花板是800-1000万，那么光明就是差不多700-800万左右，高过这个价格的流动性受损。
建议持有：
排除掉不建议和待定的区域，剩下的只有宝安，南山，和福田西部（福田东靠近罗湖，价值逊于西部）。关于宝安，南山和福田，价位段从几百万到几亿都有，三言两语，聊不清楚。
要把这件事情聊清楚需要另外一个很大的篇幅，因为这几个区的供应不一样，供应对价格有很大的影响，每个盘也要单独拿出来具体分析，要看一个区域内某个户型，某个价位段的稀缺度。
前面也提到了，深圳供需矛盾极大，宝安，南山，福田更甚。因此在深圳选筹也不是有钱就能随便挑，基本都是先看首付能力如何，且该时段市场上刚好有什么匹配的产品，就做怎么样的选择。
我之后会开一个系列文章专门讲讲不同的首付在这三个板块怎么选筹的问题。
总之，你只要记住大湾区投资首选深圳，深圳投资首选西部。由于资源的倾斜，人口的流动，东西部的价差会越来越大。
小结一下：
- 深圳非环形而是摊饼式发展。
- 由东向西发展，中心不断向西转移，未来的人，钱，资源全向西部倾斜，投资就买西部。
- 经济发展，人才流入，供需矛盾是深圳房价继续往上走的驱动力。
- 短期预测：整体未来5年会继续保持每年10%以上的涨幅。南山，宝安，福田等板块的核心区域将领涨深圳，年均涨幅在30%以上。顶级学位房跑赢大市。
- 罗湖及东部地区跑输大市，投资回避。
补充一下深圳限购和落户政策给大家参考。
深圳购房资格：
- 深户：落户3年+3年社保
- 非深户：5年社保
深圳落户政策：
- 应届生通道：毕业2年以内，无工作和社保条件限制，全日制大专以上学历。
- 留学生通道：无工作和社保条件限制，取得教育部的《留学生学历认证》，45岁以内
- 在职人才引进通道
学历入户：全日制大专35岁以内，全日制本科以上学历45岁以内
纯积分入户：积分满100分，45岁以内。（适合非全日制学历+技能型人才）
一线城市中最宽松落户政策，来了就是深圳人。
房价最低的一线城市——广州
广州是湾区的一块宝地，但是为什么一直涨不起来或者涨的慢呢，是不是出了什么问题呢？
首先，广州本身没有什么问题。
广州的经济基本面很好，进出口贸易非常发达，人口总量及增量可观，目前处于产业调整期。广州上次的大涨是17-18年，之后就微跌至2020年中，经过了两年的横盘期（微跌期），2020年中已经开始触底反弹。
个人认为，广州的房价相对其他一线城市不温不火是有几个客观原因的。
1）广州一直以来的限购政策就比较严，房产市场上以刚需自住为主，投机氛围没有其他城市那么浓厚。
2）广州土地供应大：广州人虽多，但地也大，一线城市中人口密度较小；从前面基本面分析也看到，广州对土地财政依赖度大，每年拍地建新房较多，长期有充足的一手供应。
3）供需没那么矛盾：广州大概有800万套商品住宅，人均居住面积超过35平方米。二手房存量比较足，去化周期大概10个月，比北上深都要高。
其次，广州虽说整体涨的慢，但是核心地段的涨幅一直也是非常可观的。
由于广州太大了，几个郊区如从化，花都，增城等房多、地大、人少，涨幅缓慢。所以一平均下来，给人一种感觉，好像广州整体几年都不涨。而事实上，广州中心区，如天河的价格一直是在向上爬升，特别是珠江新城豪宅片区。
长期来讲，广州是大湾区中除了深圳最值得房产投资的城市。
然而，广州的供需矛盾没有深圳这么强烈，因此对板块和投资标的的选择就要更加谨慎，前几年买入花都、从化、增城的人到现在还被套着出不来。不离场换赛道的只能看着别人吃肉，要离场就必须得割肉。
这种痛苦的感觉，只有经历过的人才懂。我不想懂，希望你也别懂。
接下来我们来看一下，在广州应该怎么选择未来更有发展潜力的板块。
深圳每个区都有自己的中心，而广州是一个单一中心的城市，以天河商务区为核心，像一个同心圆往外扩散。
广州以前的中心在越秀，然后是天河北，现在是珠江新城——广州核心中的核心，珠城中心的房价10W+。
根据《广州市城市总体规划2017-2035》，策略是“南拓北优，东进西联”，以越秀区、海珠区、荔湾区、天河区为主城区，向南、向东发展的。广州的东进南拓，往东是国际金融城，往南是琶洲CBD，再往南就是万博CBD。
从广州过往几年的房价涨幅比较可以看出，处于东进南拓趋势中的天河，黄埔的涨幅是位于前列的。投资需要做的就是发现城市核心产业和主中心的发展方向，提前布局即可。
2020年广州各区房价涨幅最猛的几个地方：天河，海珠，黄埔，南沙。
如何提前布局
大方向来说，应更着重看东进这条当下最热门的网红路线：金融城—鱼珠板块—科学城。
以下排名是个人对广州板块的未来价值判断排列：
东进：
1）金融城-琶洲-鱼珠铁三角
2）科学城
南拓：
3）番禺万博
广州潜力板块详解
首先是金融城，鱼珠，琶洲铁三角
为什么是这个铁三角呢？因为是第二CBD，未来广州的中心区。
2016年12月，广州市第十一次党代会报告提出，“建设以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”。2017年广州市“两会”的政府工作报告提出 “要建设国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区。”这一建设规划。
广州第二中央商务区地处穗莞深、广中珠、广佛肇的交汇处，包括了广州黄埔区、天河区和海珠区涉及黄埔临港经济区、国际金融城、琶洲地区、国际创新城、广州经济技术开发区西区、长洲岛等重点发展功能区。
广州第二中央商务区将打造成国际航运综合服务区。这是广州继珠江新城之后的第二个CBD。规划的区域如下图，就是所谓的铁三角区。
建成之后大概是长这样：
我不说你是不是以为是深圳。对的，广州未来的第二CBD就是这么的高大上，临港片区的面貌将会有一个翻天覆地的变化。
1）先说一下铁三角中的金融城：
广州国际金融城，整体规划研究范围北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积8平方公里。规划范围如下：
广州国际金融城的区域产业规划为以金融业为核心，聚集各类金融机构，配套金融中介服务机构及其衍生行业。
目前，金融城已陆续吸引到包括太平洋保险、新华人寿、平安保险、招商银行、银河证券、南粤银行、万联证券、中国人寿、广发银行和广州银行在内数十家等金融机构的进驻。
业内的共识，金融城基本的辐射范围就是4号线（员村，科韵路，车陂南，东圃，三溪），5号线（车陂，黄村），21号线（棠东）这8个站点周边。所以投资买房就在这8个地铁站附近没跑了。
金融城离珠江新城非常近，可以享受到珠江新城的外溢红利，而且不仅吃到珠江新城的外溢，自身产业基础也扎实，很多新广州人扎堆，人流量大。无论从人口还是产业来讲，未来都是广州发展的主心骨。
金融城的体量很大，不是几年能建成的，但是利好会不断出现。等到万丈高楼平地起的时候，房价也会悄然无息地起来。目前这个版块中没什么像样的小区，即使是十几年楼龄的房子也都被疯抢，价格水涨船高。
板块内具体的楼盘分析我就不展开了，毕竟这篇文章的大方向是给大家科普大湾区城市及板块选择的。有兴趣的欢迎找我喝茶，咱们接着往细了聊。
2）再来说一下铁三角的琶洲
琶洲全岛面积约10平方公里，分为琶洲西区、中1区、中2区及东区4个部分，西区为互联网创新集聚区，中区主要为会展，东区主要为黄埔古村。至今众多地块已经出让，吸引包括腾讯、阿里、复星、国美、小米、YY等众多国内外互联网巨头进驻，建设也在如火如荼进行中。
规划图如下：
未来的琶洲不仅有高大上的总部办公楼，也是宜居便利的智慧城区。未来几年会陆续有高新技术人才进来工作，购买力旺盛，琶洲一带特别是万胜围会成为富豪集中地。
规划将全面提升基础设施及公共配套规划建设，补充电子商务、行业协会、总部办公等功能，增强住宿、餐饮、购物、居住等配套功能，提高设施供给数量与质量，吸引各类优秀人才到琶洲落户发展，打造人才高地。
投资的话，就基本在磨碟沙，新港东，琶洲，万胜围这几个站点附近。
其实大家都知道琶洲好，但是琶洲目前确实也没什么房子卖，好的房子价格也都非常贵的。
短期来讲，我个人建议先去金融城或鱼珠布局，后续金融城及天河公园等地方到琶洲很方便，隧道地铁都会通。很多在琶洲上班的高薪人士也会选择居住在金融城板块。
3）说一下铁三角中的鱼珠及老黄埔临港板块：
鱼珠是第二CBD的重要节点。目前是广州最火的板块，就在金融城东面，与琶洲合称广州试验区。目前还在萌芽阶段，但是核心板块房子很稀缺，未来具有不可替代的优势。
第二CBD是一个狭长的临江布置形状，鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置，这片南向望江之地的地段优势相当的大。
另外，黄埔区着力打造以鱼珠为主的经济商务区。黄埔放开限购，产业集中沉淀，产城融合，城市配套建设加速中，人口密度逐渐增高。
而该板块适合买入的区域，就是5号线的三溪，鱼珠，大沙地，大沙东，文冲，以及13号线的裕丰围等六个地铁站附近的小区。
跑远了就享受不到第二CBD和临港经济区的辐射了。
4）铁三角再往东的科学城
广州科学城东接原萝岗，北邻白云，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城。
它是广州市东部发展战略的中心区域，广州市发展高新技术产业的示范基地。20年间，科学城由最初的3.7平方公里，发展到规划中的144.65平方公里，扩大约39倍。
科学城的买家以在附近工作的新广州人为主，也有部分外地投资客。属于广州的潜力板块，随着产业的布局和人口的导入，科学城一带购买力旺盛，后续不缺接盘侠。
要注意的是，科学城的新盘会很多，一个中央城就要两万多户，还有其他各种改造项目，将会释出天量的供应，选择非常丰富。
科学城的产业虽然是不错，但也仅限于科学城产业园跟区府那几个地铁口一带。
主要是6号线的黄陂，金峰，暹岗，苏元，萝岗，香雪和21号线的神舟路，科学城和水西站附近。
科学城非常的大，建议选在黄埔区府和科学城站一带，跑远了也容易出问题。比如长岭居那边就太偏了，强烈不建议。
5）南拓潜力股—番禺万博
番禺作为“南拓”的桥头堡，是广州CBD扩容的战略阵地，尤其是番禺万博CBD。
从地理位置上看，北向链接珠江新城CBD，琶洲商业中心，大学城商圈；南向有市桥商圈，西向链接南站商圈，长隆商圈，洛溪商圈，祈福商圈，万博处于广州商圈双轴的中心。
从交通上看，万博坐拥广州含金量极高的两条轨道。
地铁7号线，横贯东西。
串连广州南站、万博、大学城。东北方向顺延至科学城，向西南方向延长到顺德北滘。
地铁18号线，纵贯南北。
串连1个自贸区（南沙）、1个机场（白云机场）、2个CBD（珠江新城、万博）、4个城市（广州、中山、珠海、清远）。
从经济和产业布局来看。
万博CBD，总投资达718亿，可容纳10-15万高端办公人员。万博CBD累计注册落户企业已超过4000家。
思科、微软、IBM、欢聚时代、长隆、海大、奥园、小米、携程、虎牙直播等企业入驻，万博CBD正成长为珠三角信息服务业新高地。
2019年政府工作报告显示，番禺GDP总量居全市各区第四位，万博的总产值突破1000亿，占到了全区GDP一半。
番禺的整体优势在于离天河更近，生活便利性和舒适度更高，更加利于生活。但除了万博之外，其他的产业偏原始，城市形象较差。
因此，我的建议是，如果要选投资番禺，就选在万博板块（万博和员岗地铁站附近），跑远了会出问题，因为番禺地大物博，最不缺的就是房子。
小心踩坑
之前也有不少小伙伴问我，如果手头上钱不够，能否退而求其次买知识城/亚运城/南沙等地方。
我的回应都是一律回避。
亚运城是孤岛和睡城，交通不便，土地供应大，未来对手盘太多。
知识城，属于远郊，流动性差，现在基本在卖的都是一手房。二手还未充分在市场上竞争过，土地供应大，未来对手盘太多。属于后涨区，涨的慢跌的凶。新房承诺的学位都是嘴上说说而已，别信。
最后重点聊一下南沙为什么也是坑：
吹南沙的中介，管家公司，自媒体无非有几个理由：自贸区，环境好，能自住，能投资，500强企业，产业强，地理位置好，是湾区几何中心。
而实际的情况却是南沙离广州市区远（40几公里），人口少，导入慢，土地供应量大，供大于求，配套差，建设完善遥遥无期。
不能否认的是，南沙确实位置非常好，未来也许真的有可能成为湾区的中心，或是广深之外的第三个大城市。
但是这个未来有多远，没有人说的清楚。仅就目前的进度看，至少是10年之后的事情了，不确定性非常大。
从房产投资的角度来讲，3-5年为一个周期，10年以上就跨越了两到三个周期，别人吃两三波了，你可能才吃到一波，还是极不确定的那一波。
目前南沙的二手房，流动性非常差，租不出去，也卖不动。
KFS联合自媒体，中介，管家公司等天天宣传，打广告，曝光高，流量大。结果就是南沙目前的新盘溢价非常大。即使南沙未来是有价值的，目前新房的价格起码也透支了2-3年。
小结一下：
从投资的角度来讲，珠江新城，天河北，天河公园，金融城，琶洲，老黄埔，科学城，番禺万博等都是广州的热门板块。按资金量划分：
- 700多万及以上资金量的，去珠江新城，天河公园，天河北，琶洲等地方；
- 400到600万的，去金融城，鱼珠，老黄埔等地方；
- 300到500万的，就去科学城，番禺广场，万博等地方。
- 避开区域：增城，亚运城，知识城，南沙等板块
广州在20年涨了一波后，200多万确实也挑不到什么好货了。
广州最新的人才购房政策供你参考一下：
落户政策放宽：大专或技校学历，社保满一年，年龄在28岁及以下，就能在广州7个行政区（白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区）落户。
放的这么宽了，抓紧时间上车吧。
5. 湾区二梯队——莞佛
异军突起的二线新星——东莞
2020年整个大湾区，乃至全国，房价涨的最猛的就是东莞，贴个图给大家感受一下。
再来看一下冰山指数感受一下：成交均价直接从年头的2万出头飙到年底的3万。这还只是均价，如果是看核心区如松山湖，涨幅都在50%以上。
一个城市要大涨，是由多方面因素构成的。单一理由无法形成大涨。
我个人的理解，东莞之所以在2020年涨的这么猛，是有几个原因共同作用而成：
- 基础条件：经济基本面还不错，制造业发达，产业在持续升级，且不限购；
- 内因：核心区如松山湖，城区等供应不足，存在供需矛盾；
- 外力：东莞地处在广深之间，承接两个一线城市的人口，产业，和购买力的外溢。特别是临深板块，接近一半都是被深圳人买走了；
- 诱因：各大开发商在2020年竞相高价拍地，给人一种涨价预期；
- 导火索：各种炒作（这个不细聊），最终从核心区开始爆发，蔓延全东莞。
问题来了，大涨过后的东莞，还能买吗？
深圳买西边，广州买东边，东莞买哪里？
先来看看东莞长啥样。
从地图上看，东莞就像一只鹰，用它鹰嘴叼住深圳的背部，与深圳深深地粘合在一起了。从这个地理位置来讲，就比惠州优胜，且是从西北部切入，比起惠州，也更靠近深圳的西部中心。
东莞主要分为松山湖片区，临深片区，中心城区，滨海片区，东部产业园区和水乡新城六个片区。其中值得关注的是前四个片区。
接下来看一下东莞各区的房价（安居客2020年底数据，我一直觉得安居客数据不是很准，放在这里只是给大家看个大概分布）
单从这个房价地图来看，除了松山湖特别贵，像是中心区价格之外，不太看得出东莞的发展规律，既不是环形，也不是东西向或南北向。所以这个房价地图也反映了东莞的几个特点：
镇区经济，资金分散，各区差异非常大。
那各区都有什么特点呢：
1）凤岗，塘厦，清溪的临深片区。
离深圳龙岗非常近，主要是承接了深圳的外溢购买力。
2）松山湖
有华为产业链带动，有高新产业和高薪人群。不仅房价最高，而且涨幅也是东莞最快，2020年就是松山湖领涨的。东莞的长线发展引擎还是松山湖，人口和购买力会外溢到周边的大岭山和寮步等地方。
3）滨海新区
长安有自己的内在实力；虎门有交通优势也不会太差；
4）城区片区
东莞的政治、经济、文化中心，各类配套最为齐全。
南城是当前的东莞最出色的金融贸易产业孵化园区，目前东莞把南城定位为国际商务区，东城有商贸和工业。
5）水乡新城片区
洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这几个地方，住在里面的中低收入者和相邻广州增城之间也是互相看不上。
6）东部区
石排、桥头、企石、谢岗属于临惠板块，惠州比这几个地方还穷，互相指望不上。
总结一下。
我在前面基本面分析的时候提到，东莞的房价存在一定的泡沫，且人口导入速度较慢，所以我对目前的房价有所保留。
2020年这一波涨幅后上了高位，再加上出台了二手房限购+3年限售的政策，目的是保护刚需、打击投机行为及过度需求。
接下来几年，东莞大概率会面临一个平静期。全面涨的行情已经没有了，但热点片区依然有机会。
外地投资者重点关注临深板块和松山湖板块。
1）松山湖是东莞的经济及房价引擎，现在房价很高，未来会更高。
2）临深板块如凤岗，塘厦，清溪，价格紧贴深圳，不缺购买力，投资稳健。
3）留意滨海新区（有概念炒作）和城区片区（特别是南城）的发展，临惠临广的两个片区回避。
中心在广州的——佛山
佛山的基本面很好，经济好，营商环境好，ZF藏富于民，有钱人很多。
理论上佛山房价是可以更高，是可以涨得更快的。
我个人认为，问题就出在佛山地方太大，人口密度和广州差不多，且建城区面积只占总面积的4%，还有大量空地可以建设，说白了就是不缺房子。
一个供需矛盾不大，且有新房持续不断流入的市场，就只能慢慢地跟涨。
佛山分为禅城，三水，高明，顺德，南海五个区。其中三水和高明经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，经济强区是顺德和南海。
那如果非要在佛山投资买房的话，哪个板块的价值比较大呢？
答案就是，离广州越近，越值钱。
要分析的东西不多，直接看图，一梯队都是与广州接壤的地方。
从涨幅来看，也确实是经济强区南海、禅城一马当先。
佛山的房价比较友好，即使是房价最贵的千灯湖，也是大概100万首付就可以满足。因此佛山很适合手头上只有几十万的人投资，且限购非常容易po解。
特别强调一点，投资额不高的城市，最好只选第一梯队的板块，第一梯队如果都涨不起来，就基本没有其他板块什么事儿了。
总结一下：
1）佛山地多供应大，投资只能买限购区
2）受广佛一体化影响，佛山离广州越近的板块越值钱
3）投资首选千灯湖，陈村，北滘，大沥。千灯湖未来发展潜力看好，是佛山唯一CBD标杆，未来会一直是佛山房价的高点。
佛山购房途径供你参考：
6. 湾区三梯队——珠海，中山，惠州
前面分析城市基本面的时候，提到我做房产投资分析，会先宏观经济，人口及结构，房产数据3个部分来作为对该城市基本面的判断。
如果判断为有长期投资价值，我才会进行后续的板块，片区等微观分析。
很遗憾的是，在我的分析框架里，珠海，中山和惠州都不具备长期投资的价值，因此这一节不会对这三个城市的板块展开进行分析。
也想劝曾经动过念头，但还没买珠中惠的朋友趁早死了这条心。
如果你已经买了的。我想说，每个人都有不同的分析方法，判断标准和投资理念，选择适合自己的就好。你既然已经选择了，就买定离手，好好工作，未来还有很多别的机会的。
房价虚高，赌性大——珠海
1）经济
GDP总量全国排名72，虽然人均GDP有16.98万元（湾区中仅次于深圳），人均可支配收入比东莞，佛山还要低一点，购买力显然没有想象中那么大。
2）与澳门相邻
而澳门本质上就是一座赌城，虽然确实是有澳门本地人的购买力外溢到珠海，但是澳门也就不到70万人，这个购买力始终有限。
3）辐射
大湾区的驱动力在于深圳，广州。广深两个城市对整个大湾区的吸引力大，珠海在地理上离广深比较远，没法享受到外溢的红利。
4）产业
产业来讲，旅游，会展，休闲一类占了很大的部分，金融和政策方面和其他的二三线城市差不多，城市本身提供的就业机会和高薪岗位也不多。整体来讲就是没有什么亮眼的地方。
5）供需
珠海的常住人口202万，广东省内倒数第一。面积1696平方公里，仅比深圳小300平方公里，人口密度是深圳的六分之一，简而言之，不缺土地供应。
珠海的一手供应量大，二手市场令人堪忧，二手成交占比3成左右，去化周期11个月。人口少就算了，供需还不矛盾，涨上去的房价后续如果没人接盘，就是泡沫。
6）价格
且不论基本面怎么样，如果价格很便宜，毕竟是在大湾区，还是值得考虑一下。
而实际上，珠海的价格已经很贵了。离澳门较近的地方已经站上3万，而一直被热炒的横琴早就上了5万，珠海整体房价收入比16.7，湾区排名第二。人均收入和东莞佛山差不多，面对3-5万的价格，还要继续涨，你认真的吗？
7）炒作
为什么基本全国做房产的自媒体都在炒作珠海呢？比如大家耳熟能详的唐家养老海景房，还有过度炒作航空新城的金湾，和5万以上单价，二手无人接盘的横琴。
因为珠海的限购容易破，且新房佣金高。投资要考虑先看经济，产业，人口，供需等方面，值得投资才去考虑限购怎么破的问题，而不是反过来。
深中通道之后再无利好的——中山
本来在湾区默默无闻的中山，靠着一波深中通道的炒作火了一把，之前进去得早的人都在抛盘离场，因为深中通道的利好已经全部反映在房价上了。
如果现在还有中介和你说深中通道过几年要通了，劝你去中山买房，这个人要不是骗，要不是傻，可以直接拉黑了。
按照惯例还是要拉出基本面看一下。
1）经济很一般：GDP全国82名，GDP和人均GDP均是湾区倒数。以第二产业为主，19年还负增长了。
2）人口不足：全市338万常住人口，过去5年新增人口不足20万。以此速度，再过20年也突破不了500万人口。且人口不断流失到周边的几个一二线城市。搞不好过几年就负增长了。
3）ZF负债率高，后续发展乏力。
4）二手流动性：中山的二手成交占比低于40%，去化周期12个月，也是属于流动性较差。
就以上的这几点，如果还有觉得中山是价值洼地，以后有机会翻身的。
请勇敢地追求幸福吧，我会祝福你的。
湾区投资天坑之首——惠州
先说结论，惠州也是没有任何投资价值的。
- 基本面不行，不赘述
- 土地依赖度高，供应大
- 人口不足，人均购买力低
- 一手涨幅全靠炒作，二手交易量小，流动性差，没有退出机制
一个一线核心城市，他确实是存在恩泽式的辐射能力的，但当距离远到脱离辐射的临界点后，就没有辐射效应了，甚至瞬间从恩泽式的辐射效应，瞬间转化为了恶劣的吸血效应。
这就是目前惠州与深圳的关系，买的人以为它是深圳的卫星城，其实只是单纯地被吸血。
惠州只是单纯地临深，没有强大的产业支撑，和东莞有本质区别。哪怕在深圳的坪山，盐田，大鹏这些地方都无法跑赢大盘，更何况隔壁的三线城市。
另外，惠州的更大的问题在于，人口不足，地大房多，天量的供应，当地二手市场相当弱。每年惠州新房卖出十几万套新房给外地投资客，而二手交易量只有几万套。
很多在深圳工作生活的人，首付资金有限，暂时还不够上车，或者刚刚凑了几十万首付，在深圳只能买个小单间，这时看到中介宣传惠州，一看居然能买个3房精装修的新房，就兴冲冲地跑去。
交房之后，想住才发现上班的地方是真的远，每天通勤根本不实际，然后想卖又发现当地根本没有什么二手市场，房子的流动性非常低。新房交房时间长，价格还很贵，几年算下来，不只没赚还亏了。
当然有一种例外情况。有的人在深圳本身已经买了几套了，有闲钱又没有名额了，就在惠州买一套打算养老房。将来儿女住在深圳，周末再回到惠州的大房子里探望父母，这种的属于自住需求的是完全没有问题。投资是真心、真心不建议。
买惠州，住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金。何苦呢？
7. 总结
1. 大湾区投资首选深圳，深圳目前属于横盘期，2021年应该不会有什么大动作，市场还是以打新为主。
二手市场预计到2022年开始上浮，深圳的天花板很高，即使现在站岗，以后回过头来看依然是便宜的。深圳以后会两极分化，西部中心区强者恒强。
1）深圳涨上去之后也不便宜了，特别是西部，好的房子单价都是10W以上。深圳的最低进入门槛是首付100万，300万以内确实就没有什么好货了，是纯粹的上车盘。
2）如果本身在深圳工作生活的，且首付不足100万，可以先考虑西部地区老破小或单间小户型，把车先上来再考虑以后置换的问题。
3）不同首付资金如何在深圳选筹，请听下回分解。
2. 大湾区次选广州，广州最近几年产业调整中，但是人口充足，汹涌导入，存量财富不少，能级足够高，基本面没问题。
深圳涨了之后显得广州便宜，目前仍属于价格洼地。广州发展向东向南，长期看好金融城，琶洲，鱼珠，科学城，番禺万博等板块。
3. 佛山和东莞属于第二梯队，长期来讲还是要看产业导入能力，如果还是以现在的密集制造业为主，未来潜力也一般。
投资东莞首选临深板块及松山湖，避开临惠临广板块。投资佛山首选临广限购区域，避坑不限购区域。
4. 珠海人口不足以支撑高房价。新盘经过炒作后，价格偏高，二手没人接盘。中山基本面较差，惠州和南沙是大湾区的投资天坑，谨慎。
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本文作者@Alan