恒大的恒房通是什么?(恒大房车宝模式)

一、互联网公司估值真香

2020年7月24日,贝壳向纽交所递交招股书,至此股价一路上扬,市值曾一度冲到5000亿,这个数字是中国恒大的2.6倍。许家印备受刺激,不受待见的乙方居然比年销售7000亿的恒大还牛。8月中旬,许主席一声令下,不能只讲物业公司的故事,要把“恒房通”升级为”房车宝”,并做成一个房地产互联网平台公司,至此一场轰轰烈烈的中介公司收购行动正式开始。

当然更重要的背景是,大部分开发商销售端都面临被渠道化的危险,各大城市新房销售中分销渠道占比已将近6成,所有开发商都难受。喜欢干大事的许主席和速来执行力强的恒大不会坐以待毙,需要建立自己的销售网络与渠道。

恒大计划将项目案场、自销团队等全部接入房车宝系统,把整个恒大地产7000亿销售额全部装进“房车宝”刷个单;所以“房车宝”保底会有7000亿的GMV,至于利润就看许主席想讲多大的故事了。

根据恒大披露的数据显示,房车宝集团截至2020年末,拥有3.06万家门店,2162万全民经纪人,全年交易额1.2万亿。根据天眼查数据显示,其实际控制831家公司,几乎全为各地房产经纪公司,三四线城市居多。所以剩下的5000亿GMV就是所有已整合的各地房地产经纪公司的GMV。

二、房车宝 “数字科技、房车合一”。不过请先忘掉车的这部分,因为车还没造出来。

根据房车宝门店合作机制内容显示,恒大仅要求注册6个月、5人以上、经营情况良好。按照不同等级城市,房车宝按照目前估值677亿给予加盟门店5万元-20万元的“房车宝”上市期权分配额度、5万元-8万元的现金增资、以及5年内10万元的借款额度。同时,对在房车宝平台上分销恒大楼盘的经纪人,给予比在其他平台上更高的佣金点位;而如果在房车宝上分销非恒大楼盘,平台还将不抽佣,对二手房业务3年内也不收端口费、不抽佣。

如此诱人的优惠政策,恒大看中的是门店51%的控股权。但恒大承诺,只做财务投资人,不干涉门店自主经营,不参与利润分配。不要利润,真是好人。但核心是:恒大给你钱,你给他流量资源,恒大不要你利润,但你要服从管理,我们一起上市。

同样所有已合作中介看重的也是恒大给的钱,可以用来扩大规模而且恒大不管门店经营,卖恒大楼盘还有优先独家代理权,未来上市也有可能分一杯羹。

三、商业模式行的通吗

新房交易并不复杂,但要做房产交易平台就复杂的多。客源、房源、营销转化能力都得强,都要强管控,“房车宝”目前的痛点是啥?

  1、大而全房源信息如何实现?如果只卖恒大自己房子,也谈不上平台,中介也会被饿死。依赖中介门店自己上传“房车宝”的话,中介本身的房源信息都是来自安居客等平台,之后形成竞争肯定会被其他平台封杀。靠商务去BD吗?其他开发商和恒大是竞争关系啊,会愿意把房源开放?

  2、客源从哪来?目前模式还是靠中介自己带客,中介去其他平台获客,有被封杀危险;也不可持续。

  3、利益分配问题:恒大自有房源肯定是真房源,所有渠道佣金大约2%-3%;所有全民经纪人、中介都在分食这部分佣金,此消彼长,不是全民经纪人衰落就是中介喂不饱;当然除非恒大增加销售佣金。

  4、营销转化能力,全靠中介自己,“房车宝”并没有赋能。

所以极有可能最终结果变成,恒大和所有参与中介一起通过“房车宝”平台刷个单,刷个2万亿GMV,然后到股市去割韭菜。希望许主席学习“瑞幸”精神,到纽交所去割美国人吧,放过国内打工人。

本文作者@惠一

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