如何通过分析宏观政策和数据,来投资有升值空间的房产?

大家好,我是观观。我是专家定制购房的领导者——平米公司的联合创始人、平米研究院院长。

作为一名上海土著,我已经在上海生活了三十多个年头。

我本科和硕士均毕业于上海财经大学,在创办平米公司之前,我在一家大型金融机构总部担任业务负责人,有 16 年金融从业经验,熟悉股票、基金和理财。

不过,我最大的兴趣,还是买房子。我从 2007 年开始买房,目前持有上海房产 8 套。我觉得自己是幸运的,能亲身参与并见证中国房地产的奇迹。

多年的买房实战,除了让我分享了房地产盛宴带来的丰厚回报之外,也让我积累了许多买房子的方法和经验。之后,我在新媒体上分享了一些买房观点。机缘巧合,我分享的内容得到大家的认可,让我成长为一名房产博主。

我在 2017 年创立“魔都财观”微博和微信公众号, 2019 年创立了“上海新房指南”微博和公众号, 2020 年创立“昭看魔都楼市”抖音号,目前粉丝合计已经超过了 100 w 。

因为有些话不方便在媒体上讲,我就定期会举办线下分享会,场场爆满,已经指导了 10000 多人买房。

但这还是不够,房地产的套路太多了,还是有粉丝不断踩坑。所以我在 4 年前成了“平米”公司,亲自为粉丝提供房产咨询和落地购房服务,现在我和我的团队已经帮助了 1000 多个粉丝买到了好房子。

今天,我就来为大家解读一下我的购房秘籍:投资房产,该怎么买。

 

什么是投资购房?

投资购房是通过把资金投入到房产,在可预期的未来获取收益的购房行为。

投资购房与学区和自住购房最大的区别在于投资要的就是可预期的回报率,而自住购房主要满足的是自住需求,学区房主要满足的是上学的需求。

我们从购房时机,购房资格,资金/信贷和选筹四部分来对比下不同的购房行为的区别。

从时机上看,投资要注重选择楼市周期中适合的阶段,而自住更注重的是自住需求的时间点,比如结婚,或者置换,学区通常考虑到孩子入学的时间。

购房资格方面上,投资因为不仅要考虑到未来置换,还要考虑到后续还有购买多套的可能,所以购房资格方面要提前统筹规划,自住和学区在这方面要求没有投资这么高。

资金/信贷方面上,投资更注重投资回报,通常会注重杠杆,在风险可控的范围内做到收益最大,而自住和学区在加杠杆方面各个结合家庭情况通常会保守一些。

最后看选筹,投资没有自住属性,只要能满足投资回报,理论上说认何城市,地段,物业类型都可以买入。而自住一定要关注通勤,居住舒适度,而学区的前提一定是有好学校。

从以上四个角度看,投资购房的特点是比较鲜明的,在具体购买过程中,我们分别就这四个方面展开探讨下。

1. 购房时机

首先我们看看购房时机,中国的楼市是政策市。

在每一轮的楼市周期都会有启动期,爆发期,赶顶期,盘整期这 4 个阶段,每个阶段的特点都是很鲜明的。

启动期量升价平,这个时候适合买入,爆发期通常量价齐升,爆发期的中期以前还是适合买入的,赶顶期成交量会下降,价格在高位盘整,这个时候适合卖出。而盘整期呢,量价齐跌,这时候适合观望和等待,等下一轮启动期拐点的出现。

 

我们再看看几个阶段拐点的判断:

盘整期到启动期的拐点(通常伴随着楼市政策一定层面的放松)标志是成交量房价放大,价格止跌回稳;例如上海 2018 年 10 月后信贷放松, 2019 年全年的成交量是 2017 , 2018 年低点的 1 . 5 倍, 2019 年全年上海二手房价格缓慢回升大约 5 % ,所以目前就是在新一轮楼市周期的启动期。

启动期到爆发期的拐点(通常伴随进一步的政策放开)成交量进一步放大,价格迅速上升,市场频繁出现房东跳价;例如上海上一轮上涨周期的 2015 – 2016 年,这个阶段特别是中后期,市场属于非理性狂热阶段。

爆发期到赶顶期的拐点(形成稳定楼市价格顶的时期)往往是利空政策的出台后的一段时间,成交量大幅下降,例如 2016 年 10 月政府出台限购政策后,到 2017 年成交量逐步萎缩。

赶顶期到盘整期的拐点是价格跳水,市场信心严重受挫,买家卖家都没有信心,例如2018年春节后,那一年上海的单价平均下跌了 15 % – 20 % 。

投资购房,选择合适的时机入手是很关键的,购房时机的判断是解决什么时候买。而接下来,我们看怎么买。

 

 

2. 购房资格

我们再来看看购房资格,表格中总结了购房资格的常规和非常规获得方法。

投资因为不仅涉及到后续置换,可能未来还会有多套购房的需求,所以和自住,学区购房相比,更需要提前对现有购房资格进行规划使用,避免这次购房对今后的操作造成影响。

 

在这个环节要确定好用谁的名义买房。

3. 资金/信贷(杠杆的使用)

投资关键看回报率,所以购房方案中杠杆的使用就显得非常重要。

在风险可控的前提下,适当地使用杠杆能很大程度的提高收益率。但要同时要考虑到风险,因为加大杠杆提高收益率的同时风险也是同步加大的。所以购房前的方案确定和精算就显得非常重要。

 

在这个环节要确定用多少资金,哪种信贷方式,买总价多少的房子。以及买房后的现金流是否健康,是否需要留足防守资金等等。

买房最大的风险是断供,通常,我们认为买房后有了新的月供压力,但现金流仍然是正的,这种时候长期房价涨跌都不会出现断供的情况,相对来说会比较稳妥。

4. 选筹-选择板块(板块现状)

a. 选板块,首先要会看规划。

什么是规划?现在没有,以后可能要有的东西,就是规划。

既然是规划,就存在不确定性,假如你是市长,有些项目可以在你的任期里落地,但一旦任期结束,或者更上层的方向和口味发生了变化,那么就不好说了。

于是我们就看到,有些规划落地可以拖,有些规划本身还可以变,那么,找到高确定性的规划就很重要。

既然如此,那么国家级的规划就比省里的规划好,省里的规划就比市里的规划好,市里的规划就比区里的规划好。

举个例子,虹桥商务区是国家级的规划,青浦的市西软件园是上海市的规划,那么前者就比后者的能级高、确定性强。

级别高是一方面,另一方面,每个城市都有自己的主要发展方向。

比如深圳一路向西,成都一路向南。因此我们要尽量押注城市的主要发展方向,城市发展轴上的规划才更有可能落地

比如上海,西边是苏浙皖人口的主要流入方向,东边又一马平川,因此上海的东西方向就是发展主轴,主要商圈、产业和交通枢纽都在东西轴线上,买在主轴附近,确定性会更高。

反过来,北面腹地不足,且受老工业区、军用机场影响,因此常年处于价格洼地,未来的发展也没有那么清晰。

 

那么话说回来,我们为什么要看规划?

因为规划展示了城市、区域、板块的发展方向,每块土地的建设性质,重大建设项目的落地与动向。产业、住房、交通、商业、公建,这些都能在规划里找到。

换句话说,强力的规划能带来人、带来钱,这对楼市的效果不言而喻,那么就为我们进行预判提供了条件。

 

看懂规划,其实总结起来就是六个字:有空地,看供求

一个非常成熟的区域或板块,所有以前规划的内容都基本实现了,所见即所得,毫无想象力和未来发展空间可言。

只要不是棚户区,成熟板块的完全拆迁实在太贵,从政府角度出发完全没有性价比,因此“博拆迁”也就成了一个笑话。

城市建设的前提是有足够的城市空间,所以我们需要找的,就是集聚着大片的可开发用地的板块。

有空地,才有未来。

但是,不是所有空地都能发展成漂亮的城市街区的。事实上,在一线城市的近郊,比如上海浦东的外环附近,就有大片大片的空地,但由于上海的建设用地所剩无几,这些空地未来也将不再开发,现在是农田,二十年后,还是农田。

因此,空地要有,规划也要有,而且要规划能级高、商办产业用地多、住宅供应紧张的板块。

比如有些板块的定位就是“睡城”,虽然有空地,也有整齐划一的规划,但没什么产业、配套,除了住宅就是住宅,那就说明这里的房子没有稀缺性,自然不值得买。

典型的例子,就是上海松江的佘北大居,规划建筑总量约 492 万方,但其中居住相关的建筑面积就有 404 万方,规划图内大片大片的黄色居住用地,却没什么商业办公、产业研发用地,地铁也缺失,是一个完全没有多少想象力的板块。

而佘北大居的反例,就是我们所要寻找的供需关系紧张的板块。

典型的优秀案例就是北外滩板块,市、区两级共同打造的金融中心,规划能级高, 840 万方规划建筑面积里大部分都是商办建筑,未来大量的金融企业进驻,购买力不可小视。

而北外滩的规划人口仅 7 万人,主打国际高端社区,因此板块西北侧、东北侧的集中居住地块是北外滩为数不多的住宅,将非常稀缺。

北外滩用地规划,红色为商办,黄色为住宅

 

 

记住以下 5 个优先选择顺序:

1. 国家和城市重点发展方向的板块,比如 20 年前的浦东,当前的大虹桥合前滩,张江板块,都是国家战略。

2. 板块成熟度适中( 50 – 60 分为宜),太高 90 分(例如:内环)或者太低 10 – 20 分(例如:临港新城)都不是好的投资选择,成熟度太高的,城市界面能改进的空间不大,通常基数也比较高;成熟度太低的,规划可能存在不确定性,容易透支价格,且租金回报通常比较低。

3. 板块的起价相对不能太高,例如: 2011 年杨浦区的新江湾城板块,起价就 4 万多。之后几年都没好好涨,直到 2015 年才开始跟着大盘的节奏普涨,如果入手早了就会很难受。

4. 另外要结合产业结构,有产业导入,特别是高薪产业,比如金融、 IT (像:浦东的张江高科、徐汇滨江、漕河泾板块等)。只有有高新产业的人群,才能支撑得起未来的高租金和高房价,反过来,一些传统的、正在衰退的产业板块需要回避,例如外高桥、宝钢等。

5. 最后一点,在未来 2 – 3 年有看的见的规划,有商业/交通的配套的落地,有大量待开发或正在开发的空地。

以上是选择板块的标准。

当然,凡事无绝对,并不是供需关系绝对紧张的高规格规划板块就是最好的。

如果把板块的属性要求的非常死板,要么选择面极小,在风云万变的楼市中反而容易错过,要么太贵,下不了手。

 

比如不少产业园区,白天热热闹闹,但住宅很少,一到晚上就变成“鬼城”,连个便利店都没有,丝毫没有居住氛围。

 

金桥开发区,产业多,但一到晚上除了马路就是黑灯瞎火的一片。

 

而有些规划能级非常高的板块,大家都很看好,比如前滩,已经把预期反映在价格里了,自然比较辣手,那么目前买入的价值就比较低了。

 

好在城市之间存在比价效应的同时,同一城市的板块之间也存在比价效应,龙头板块贵了,资金自然会去周边没有涨起来的板块,货币的水一级一级下来,就成了板块轮动。

 

因此我们认为,在不同周期内买入不同类型的优质板块,抓住将涨未涨的时机,才是王道

领涨,普涨和补涨。

在《买房的周期对了,不赚钱也难 上海买房指南投资篇(二)》中我们提到,一座城市的楼市周期分为启动期、爆发期、赶顶期、盘整期,而在这里,我们将城市的板块分为领涨板块、普涨板块、补涨板块。

 

1. 领涨板块:规划能级高、目前处于大规模建设期、供需关系紧张的重点板块。

 

2. 普涨板块:附近有高能级规划,供需关系一般,板块界面、居住氛围均处于中上水准的宜居板块。

 

3. 补涨板块:附近无重大规划,供需关系不紧张,要么太远、要么城市界面较差的“路人”板块。

 

2015 年上半年,上海楼市进入牛市,当时大宁作为新兴市级商业中心重点打造,商业、公建拔地而起,金茂和华润华发的地王频出。 2015 年 11 月,更是宣布闸北、静安合并,大宁成为“新静安”的新中心,板块热度越发不可收拾,二手房猛涨。

 

在启动期,就是要买入上一轮大宁这样的领涨板块,现在遵循这一规律的,在深圳的宝安、南山,在上海的前滩、张江,在杭州的未来科技城,都吃到了甜头。

 

2015 年大宁板块强势拉升后,比价效应出现,迅速带动大华、万里、新江湾、碧云、莘庄等全市优质中产板块,这些板块的二手房跟上后,形成了全市普涨的局面。

 

在爆发期,适合买入优质普涨板块,错过第一轮行情问题不大,能完整地吃到鱼身也是不错的。

 

进入 2016 年,全市主要优质板块均已拉升完毕,有些板块均价涨了一倍以上,实在太贵,因此不少人调转枪头,把眼光放到品相一般的老破小、老大楼集中板块。

比如甘泉宜川、西藏北路等,还有的则一退再退,中环的买不起,退到外环,外环的买不起,退到郊环,带动了不少郊环内外的远郊板块,比如青浦重固、松江小昆山等。

 

在爆发中期,只有补涨板块还有一定的机会,但要注意的是,日后这些板块如果缺乏持续购买力的支撑,回调幅度也是最大的。

 

而到了 2016 年底至 2017 年初,调控政策频出,购买力已是强弩之末,市场进入赶顶期,买什么板块意义都不是很大,在周期面前,还是谦虚点好。

b. 选好了板块,下一步要注意的是选择小区。

 

通常要把板块里所有小区都列出来,分析小区和户型的购买力,也就是谁来买,选择供需关系紧张的房子,通常这类房子短期内就会有上涨。

 

拿大虹桥板块两个小区的对比,分别是高景花园和仁恒西郊。

 

高景花园是 2003 年的动迁房,不靠地铁。仁恒西郊是 2015 年开盘第三期的次新商品房,小区门口就是17号线地铁徐盈路站。 2015 年时 17 号线正在建设中,还没有开通。

我们看看 2015 年到 2019 年四年间这两个小区的价格变化,高景花园从 1 . 8 w 涨到了 4 w ,涨幅 122 % 。而同时期仁恒西郊从 4 w 涨到 6 . 4 w ,涨幅只有 60 % ,相差了一倍多。

 

所以,选筹时不是品质好的房子一定适合投资,也不是地铁房一定赚得多

选筹我们通常选择四高一低的房子,也就是高杠杆,高收益,高租金,高流动性,低风险

 

在选筹中甚至价格都不是最重要的,我们经常说买笋盘,其实笋盘不是指便宜的房子,而是指涨得快的房子。

如果选错了板块和小区,即便买到了小区内最便宜的,价格也砍下来很多,实际上收益率并不一定高。

 

综合以上几点,购房需要选择合适的购买时机,明确用谁的名义买,用哪一种信贷方式,几倍杠杆,买总价多少的房子,然后再选择当前适合的板块和小区

户型,朝向,楼层,装修甚至买入的价格和以上几点相比都不是这么关键。要在方案确定好,锁定目标板块小区的前提下选择性价比高的房子。

 

 

最后给大家总结一下:买房子需要如何讲究天时、地利、人和。

1. 城市的买入周期要选对,看一下我们给大家的城市周期图。

2. 细化到城市里的板块,周期也要选对。不能等这个板块已经走过一轮行情了才想到下手,要提前布局,启动期买领涨版块,爆发期买普涨板块,之后捡漏补涨板块。

3. 板块选筹,则要综合城市发展方向、未来发展潜力和规划能级,有空地、供求紧的板块都喜欢,但也不要盲目追高。

4. 当然,最重要的是把握人的流动方向。人往哪里移动,哪里的房子就会抢手,而人的移动是产业、交通、配套、界面、学区甚至地段价值认同等共同作用的结果。

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