为什么我作出上海买房的重大决策

你好,我是米索。

这是思维认知撬动赚钱能力(四)

本文将重点谈谈 ——经历龙珠大会后,为什么我作出上海买房的重大决策?

生财有术线下会已经告一段落了,这一次线下的交流带给我的思维冲击很大,让我见到了散落在各地的无比优秀的「生财人」,而因为这一次的活动,更是直接促使我定下了一个外人看起来不可思议的目标——上海买房。

为什么会有巨大的变化?这里我需要感谢胭脂王带来的一位朋友——徐老师。

龙珠线下分为两个夜晚,第一晚我恰好遇到一个房主,他分享了他自己从负债累累到准备买上海第二套房的经历,算是给我种下了一颗种子。而恰好第二天龙珠夜话的房主是我,房间的主题跟「投资」相关。

我很幸运跟胭脂王的朋友——徐老师分在了一个房间。

这篇文章主要讲述她两次买房失败,最终全款买下上海房产的故事和她经历买房后的对于「财富」的认知思考。

这不是什么房产推广软文,也不会有任何广告,这篇文章会让你对“财富”有更深刻的思维认知。

「买房」的代价是什么?

话题开始时,有一位我很敬佩的生财朋友也在我房间,他对于我买房的念头对我提出了如下的询问和顾虑:

“你为什么想要买房?你买房背后选择的是一种生活,你是否接受得了背负贷款的生活?就现在这个周期来看,它会一下子把你现金抽光后,每个月还要继续抽你的现金流,你是否能够扛得起这个负债?

你一边要损伤现金流,一边还要思考如何用钱生钱,一旦背负债务,你面临的不仅是每个月还欠,你如何又能用资本赚钱?这样的生活是你想要的吗?你如何判断你主业收入能够cover掉未来的风险?

你所做的职业为什么现在能赚钱?因为供需关系还没有太多人出现,没有像你这样同类型的人出现,一旦跟你相似属性的人大量出现后,你是否能够保证你的收入能够像现在这样?

另一方面,人生有很多意外,现在你父母的年纪,生病要不要抽现金流?以后结婚生孩子等等。因为你要明白你的钱现在不是你的钱,是你整个的社会关系,就好像别人问我,我现金流肯定是没多少,但是资产肯定是有的。因为我的钱不是我的钱,我达到今天的成就也依赖于我的社会关系,如果别人找我借钱,我该不该借?“

我听完后,询问了一圈房间的人,是否有人背负过房贷?于是徐老师当晚给我上了一堂关于财富认知和思维的重要的一课。

它让我重新思维了一些问题:如何设计和量化人生阶段性的目标?如何看待”钱“?处理”钱“?如何面对房贷问题?

接下来,我会试图复盘她的真实故事,并结合她对“财务”规划的思考,希望给朋友们一些启发。

小白阶段:两次「买房」计划夭折

徐老师09年在上海读书,当时她学校附近有一个楼盘叫清水湾,价格9000+人民币每平米,如今快涨价到700万,跟当时总价相差了快7倍。然而徐老师买房意识诞生的很早,得知楼盘情况后就立刻打电话告诉家人这个讯息,然而长辈的目光是很滞后的,他们只希望女儿在外挣到钱后回家乡养老,因此这套房只能夭折。

2011年,上海开始出台限购政策,限购前她跑去一个靠近奉贤的地方,而那时候的徐老师并一个没有任何完整的买房思路体系,也没有衡量价值的方式,只是有一个强烈念头——买房。于是她跟着中介看房,一冲动就签下合同。

那时候的她,手里仅1年多的积蓄,但她对自己的劝诫是:别想那么多,能抗就先抗。

因为她曾经看过一个论点:如果你的衣柜里有超过5件不穿的衣服,那么你就可以考虑买房了。

而这个论点背后的逻辑是「对你闲钱的合理利用」。

当时的房价远不如现在那么高昂,算下来月供也并不高。

为了买房,她开始盘点自己手里购买过的「资产」。她将自己买的一堆包包和鞋整理出来,放在客厅中间,又把闲置家具电器也堆在了客厅中央,开始计算买入价。

算完后,她发现她的这些消费有几万都是浪费的,而这几万在当时拿去抗一年的贷款,其实并没有太大问题,于是她决定找家人要首付买房。

但那时候银行并没有网银转账业务,只能去银行填写现金交款单,而她在银行排队的间隙却后悔了,打电话告诉中介房子不买了,于是第二次买房,在临门一脚的时刻,还是夭折了。

2011年11月上半年,上海开始推行限购,条例一出台,她就陷入了无尽的焦虑。

当她试图打电话给中介,想要购买11号线附近花桥的房子,结果中介听闻她单身、外地户口直接挂电话。

其实,她错过了两次很好的机会。一次是被外部因素(家庭)限制,一次是自己掐断了买房的可能性。

故事到这里,对我的启发是:

人,有时候并不是一帆风顺就能达成一个目的;同样,人生路上会错过很多非常宝贵难得的机会,有时候,机会就在眼前,甚至你伸手就能够到,但依旧会因为“认知意识”还不够,意识不到一件事的重要性,使得唾手可得的机会白白从手里而流逝。

不过,后面的故事会更精彩,因为危机有时候能让一个人爆发出更大的潜力。

成长阶段:「买房」成功却背负重债

经历了2次买房的夭折,加上政策在收紧,对于「买房」依旧有着强烈执念的她,在这种焦虑下在市场上寻找各种可以买到房子的机会。

当一个人想做一件事时,就会开启「雷达」系统,去达到目的。

当时的她,在坐地铁去花桥的时候,经常会在车上遇到去那边投资买房的“上海老太太”,她很聪明地跟这些老太太们打上了交道,并吐露自己对于买房决策的焦虑。

老太太们只告诉了她两点关于为什么要「买上海的房子」,让她记到现在——

1、首先你买一个房子是一个锚定,它能够极大地影响到你未来会在哪里生活、居住,甚至对你的人生规划产生巨大影响。

2、你现在买也许你很焦虑,但是最坏的结果无非就是2~3年你扛不起了,你把它卖掉,你至少能赌到这2~3年的一个涨幅,当然也有风险。

幸运的是,在那天地铁线上,她看到一个楼盘的宣传单

上面写着 2+1 赠送13%的面积,相当于说两房是三房,以及周边将建立大型商场奥特莱斯,冲着这两点她没有犹豫,当机立断决定购买。

明确目标后,中介销售依旧带她去了很多地方,但她一直不为所动,直到中介最后带她去了该楼盘,她见到开发商销售后,立刻把身份证、银行卡、信用卡全部押给对方。

然而,她决策面临的压力是房贷等额本息3000元左右,对于每个月全部薪资只有2600元的她而言,进入一种完全倒挂状态,房贷将现金流全部吃掉。

更糟糕的是,当时她买在了房价顶点,无疑是雪上加霜。

2011年房价开始跳水,跳水到整个业主全到售楼处去闹,因为昆山的房价跌得非常凶,她从2011买入后,2012、2013年跌得最凶。

除了贷款部分外,她还需要动用手里为数不多的积蓄、家人资产,同时还要按照开发商要求交各种五花八门的费用,全部资金交付完后,她剩下的资金最多能扛一年左右,而这种巨大压力逼着她不得不去思考一件事:如何在短时间内改变现状收入?

所幸2014年,房价整体直接从低谷直线上拉,她的压力相对减少了不小。

随着她薪资水平的提升,到了2014年,她还完每个月房贷后,到手还有一两千,为了改变收入现状,她决定尝试把这部分钱拿去股市投资。

不过,投资并不是开始就一帆风顺的,当她好不容易凑了5000元入市后,结果直接腰斩。她开始反思:为什么自己会亏钱?

经历了那次失败后,在2015~2017年,她开始系统性学习投资,并在17年收益率达到87%,之前腰斩金额全部回来。

回应前面那位前辈的质疑,她说了一个很重要的反向观点:

因为你有房贷压力,你才会想尽一切办法去赚钱。你会主动去争取很多你本职工作以外的机会。

如果没有压力的驱使,绝大多数人都会有惯性,会被现在的生活状态弄得像温水煮青蛙一样很满足,不会主动去扛风险,也不会主动的去做一些很刺激的事情。

那段时间,她有房贷压力,被迫前行。周围朋友都知道她要做兼职零工去赚钱还贷,于是纷纷把各种兼职机会推给她。而她因此接触到各各行各业的人,各种兼职。

兼职最多的时候,是一天打5份工。

帮别人写网文,做写手,5块钱一篇,因为写得好还被加了一点薪资;

做在线老师,英语、理财培训等;

做基础的销售工作

……

这赚来的钱,一部分用于还贷,一部分解决日常开支,一部分拿来投资。

2016年她依靠股市投资,滚到了第一个10万,2017年投资收益到了18万。

高手阶段:全款「买上海市区房」的思考

从2011年负债买下上海郊区的一套房,到2020年全款买下上海市区的房,用了9年。

她告诉我她决策背后几个很重要的点:

1、房产是杠杆大牛

很多人认为房产投资是吞金兽,门槛极高且疯狂吃现金流。很多人被卡在了首付,但如果你一旦跨过那道坎,它实际上是一个杠杆大牛,是杠杆套杠杆的逻辑。

当你拥有房产后,就会形成杠杆套杠杆但效应,如果你未来想去二三线城市布局房产,那么你只要在上海有两套房子,就能很轻松实现。这里房产的实质是一个金融工具。它不是单纯的房产,你要扭转一个态度,这套房子买了绝对不是给我自己享受的,它是一个产品。

2、明确你这个产品针对的市场和人是谁。

如果你买的是毛坯,是要转手的,那么就千万不要租,一定要买在最好的地段,最有消费能力的那一群人的旁边。

比如,你买在上海的黄浦江边,不见得买在浦东张江这边涨得多,因为张江那边是高新技术人才,大家会优先选择自己上班,靠近他们公司,房子的议价能力就会极高,同样价格的其他地理位置,议价能力是不一样的,因为它的消费群体不一样。

如果你针对的是因为现金流不够,要以租养贷的群体。你的房子就是一个产品,你就应该放在一个租房需求很高并且愿意群租的人群附近,把它打造成一个就群租房,甚至你自己住地下室都行,但你的差价是需要留出来养房子的。

3、选择去买核心城市的房产。

不要去在意短期的1~1.5%波动,扛过一年后,你会发现它的长期的一个曲线一定是向上的,但是前提是一定是买了一线的城市的核心位置,不是垃圾的位置。

比如有人在七八线城市买了10套垃圾楼盘,卖不掉,租不掉,只能把自己捆死,所以一定要想明白「买房子是图什么?」

5、购买的地段决定了你未来的发展可能性。

上海有一种说法:是买市区老破小还是叫满郊区新大?

「新远大」是你为了自己享受房屋,房子设计棒,采光好,但交通远。购买这类房屋的群体基本是中层,而高薪人才,尤其处在职业上升期的人,会优先选择离自己的工作圈最近,最有发展前景的房。

很多陆家嘴上班的人,宁愿用几百万买一个小房子,满足自己职业上升期的需求,以及孩子在周边一梯队二梯队上学的需求,也不会买在郊区。因为你会发现你买什么样的小区,周边三公里是什么样的企业,你的人生坐标差不多就在这个位置了。

实际上,你相处密切的朋友们的平均收入就是你未来的平均收入。你购买的小区平均收入也会是你的平均收入。你的资源、人脉调动都可能是你的邻居。大家基本是同一个圈子、同一个层次。

假如你远远离了核心圈,就算你以前原来在核心圈,因为你远离了核心圈,你会因为交通问题跟他们渐行渐远,你的职业行业发展,甚至以后择业都会迁就家庭和地段。

因此,如果在单身阶段,选择买房,人是会更理智的。可是当你需要面对成立家庭问题,那么你的重大选择很可能会因为对方是否有“核心资产”而被左右,你对于决策的维度就会变得复杂。

「买房」背后的认知与思考

一个人有五官六感,当你打开所有雷达,想要去追逐财富的时候,你会发现很多财富的机会就在身边。而人往往会忽视10块钱的价值,买杯奶茶,打个的,钱就没有了。

当你面临负债压力时,渐渐的,你会很关注每一分钱背后,它到底能产生多少价值。

这段话对我产生的思考很深刻。

我经历过毫无节制的花钱阶段。当时我刚才日本回国,发现举个例子,国内打车好便宜。于是在日本打不起车的那种报复性消费冲动瞬间侵占我的大脑。两公里,打车;一公里,继续打车。每次也就十几块,相比日本1公里的60元起步,让我心里得到巨大满足。

直到有一天,朋友找我开发票报销,我一拉发票,发现那半年我在打车上起码花费掉了七八千,当时对我的冲击很大。

那时候,我意识到“节流”的重要性。

后来遇到海程,我了解他有一条业务线是「算账」,专门帮人去算现在手里的资产状况。当时我把我的收入、开支、投资等情况告诉他,他给我快速用excel计算出结果,表格从我现在年龄到60岁的财务情况跃然纸上。不能说很精确,但起码给了我一个对财务管理的启发和意识。

他曾经告诉我说,他看过很多收入不错的人的账单,年收100万的人,支出能达到90多万,最后留在手里的就只有几万。很多人只关注开源,但是完全忽略节流。

2016年股票开始有起色,徐老师给自己定了一个目标,三年要在股票上存够100万的可投资金,从那时候开始一边开源就做很多兼职,一边压缩开支,那时候极端状况下的话,一个月不会超过300块,三年不到存款到了70万后,她开始思考为什么要把自己搞成那么惨。

但她告诉我很重要的几点:

1、被忽略的”拿铁因子“

比如有人早上一定要喝一杯咖啡,二三十不觉得贵,但是如果把这笔钱进行计算,按照10%的收益率存10~20年,那么就有可能翻成几百万。

一个月定投2000元,再按10%的复合年化收益率,定投20~30年的话可能会超过2000万。

事实上,很多人并不会算这个账。因此,她做投资计划遵循一个原则:先投再花,并记录消费习惯。

2、人生的消费分为必要、想要和不必要。

必要,是衣食住行。比如房租,但是选择高档小区,中档小区还是普通的民房,这是你可以选择的。你不需要压抑自己的欲望或者是生活,只需找到一个相对舒适你可以接受的平衡态去支出即可。

想要,是除了基本温饱解决后,适当提升自己生活质量的开支。比如给自己定一个目标,如果达成后,就奖励自己去吃一顿好的,或者给自己买一个包包,而你的生活质量并不会因此下降,只是更为精确化。

不需要,是明明可以省下的开支。比如1公里明明可以走路健身和省钱,你却选择了打车,再比如顿顿下馆子就是不必要。

记账,是为了记录你的行为习惯,然后去找到不必要花的钱。

慢慢你会有一定的现金流,明白自己的账目后,你可以将之前压缩到1500的钱放宽到2000或者3000,拿走必要开支,剩下的资金就可以投资。选择投资方向,股票、基金等都可以。

关于投资,你需要确保基本面没有大问题。

比如有人上班没时间看盘,那么就会选择一些基本面很好的企业,或者购买指数基金。

「基本面好」的意思是企业盈利是真实数据,没太大问题,其次是股息率不错。

「指数基金」相对较稳妥的策略就是购买行业型指数基金,比如沪深、中证等。

当你不知道买什么类型的个股时,关注大的事件和政策会是一个很好的投资思路。

每个月你都需要强制自己去定投,坚持定投,长期以来就能达到指数增长。

投资背后的思维:

1、重新思考你手里的资金。这笔资金是一年、三年、五年还是十年可以不用的钱

2、设定目标,将目标细分化。

以买房为例,首先去思考几个问题:

  • 首付要多少?
  • 要在多少年内准备好?
  • 通过什么形式去获得这笔钱?

接下来将这笔钱分别放入不同账户,如果想要做短期,用高增长去博收益,那么就要控制好仓位,这部分投资不能超过你总收入或者总继续的30%。

如果你拿出10%闲钱去试水,即便亏了,也不会特别难受,因为你博的是一个概率,而且容错率相对较高,概率大的情况下,10%可以给你带来几倍的收益。但最糟糕的是,有的人会选择拿出全部资产,为了博一把一夜暴富,最终死在了黎明前。

最保险的策略建议持有「指数基金」,因为指数基金在赌一个行业的长期,国家就是一个机器,而中国的制度、政策决定行业总体趋势是上升的,因此这种投资策略相比股票投资是较为稳妥的。

稳妥的投资计划中,有两种思路:

1、视「持有资金量」而定

把资金分成几分:一份做高风险博弈,一份去为安全感制定。

2、视「年份」而定

3年计划 / 10年计划 / 30年计划

孩子教育 / 养老

举例:

如果你未来想让孩子出国读书,可以先分析目标学校,以及学校学费每年增长率(一般涨幅10~15%),计算出所需费用。

从孩子现在年龄计算18岁,差不多资金需要达到600万(600万为参考数据)。

确认计划后,你可以用60万作为基础底仓,同时争取跟你的丈夫/妻子每年放入10~20万作为投资基金,收益好的情况下可以追加到30万,那么这个资金池就会不断扩大,并且还能源源不断地滚出“利润”。

一旦目标设立后,日常的现金流就会产生变化。因为目标得到了量化,你只需要保证把这部分钱每年定时存储进去,就几乎不用担心孩子的教育问题。

因此,存钱和理财并不会让你不自由,不自由是一种幻觉,是刚开始会带来的感觉,相反它会让你更自由,心里更有底气。

最后,她其实还给了我一个很好的案例,让我更加明白财务规划的细致和重要性。

她们公司在对外做规划时,需要做详细完整的背景调查,比如客户的直系亲属,配偶,配偶的兄弟姐妹等,只要会跟自己现金出现潜在关系的人,都需要进行详细的“盘查”,这一步是为了确保意外的发生。

同时,在做规划时,如果客户提出短期要购买要一辆特斯拉,她们还需要很详细地询问短期计划的时限——如1年内购买 or 1年后购买。

确认后,做一份详细规划,并且要帮助客户从投资里赚出钱来给他做收益兑现。此外,为了防止占用客户现金流,还要提前让他把相关的保险全部配齐,这样客户才不会因为“投资”占用了现金流导致没有钱去看病的情况发生。

写在最后

事实上,很多人都不敢想象去买一线城市的房子,我以前也是,但除了听完这个姐姐一步步从负债到全款买房的故事之前,我上个月还跟一位买下2套深圳宝安区房产的朋友聊过。

她同样是个很睿智的女生,她告诉我和另一个朋友一句话:

“不要觉得你们买不起深圳的房子,都是表象。取法乎上,得乎其中。取法乎中,得乎其下。

人,一定要有想象力,也一定要适当给自己制造压力。人的潜能是无限的。套用一句老话:”不逼一下自己,怎么知道自己行不行呢?“

总之,龙珠线下见面会真的让我这次受益匪浅,甚至潜意识又改变了我的一些认知和思考,希望这篇帖子对你们同样有深刻的启发。

谢谢花费宝贵的时间读完。

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0 条回复 A文章作者 M管理员
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