买二手房注意事项, 二手房可以购买吗?

起因

可能是2022年杭州亚运会的预期,加上今年特殊情形,银行放水比较多,贷款利率较低,地铁次新普遍有20w+的涨幅。考虑到目前确实需要一套更好一点的房子来自住,于是到六月份那会儿,我就跟女朋友商定今年要新买入一套房。2017年我在杭州买过一套二手房,按照杭州的政策,单身名下有一套房,就不再有购房资格,于是我决定把这套房买到我女朋友名下,我女朋友户口不在杭州,且有房贷记录,所以操作起来就有点复杂。

第一步 落户

杭州的落户政策是研究生随便落,本科生需要交一个月社保,大专有一定的专业限制。我女朋友是本科学历,我原本想能不能找个代办解决一下,快速搞定完事。在淘宝上找了一圈,发现代办杭州落户的市场价是3000元,如果大专以下学历,可能还要更贵一些。虽然3000块不多,但本着能省则省的原则,我还是决定自己办好了。

办户口的步骤如下:

①先调档。因为转户口需要一个上传同意落户证明,这个是需要人才市场开的,人才市场只有查到你的档案才能开这个证明。而调档时间比较长,需要一个月的时间。

②交社保。找一家公司挂靠,交一个月社保,如果找不到公司,可以直接淘宝,一个月服务费50块钱,只需要交一个月就行。当月15号之前都可以交进去,下个月10号就可以在支付宝或者浙里办查到了。

③办理人才市场同意落户证明。等档案调过来之后,去个人档案所在的人才市场开同意落户证明。

④在线申请。有了一个月社保的缴纳记录,有了同意落户证明,登录浙江省政务服务网直接填写转户口申请,需要上传户口本、身份证、劳动合同(找缴纳社保的公司开一个)、毕业证书、同意落户证明(人才市场开的)等等材料,在线申请。等申请通过之后,回原户口所在地(可委托他人)的公安局办理迁出手续。

⑤户口迁出大概半个月的时间,就可以去派出所拿户口本了。

总结:本科学历在杭州办理户口前后需要将近两个月的时间,有心落户的圈友可早做准备。

第二步 看房

因为没有首房首贷资格了,考虑到手上有限的资金,直接放弃六成首付摇新房的计划,开始看二手房,并最终达成一致,买一套总价在300万左右89方的小三房。

其实在办理户口的同时,我们也大致了解了一下杭州的各个板块,杭州热度比较高的版块是钱江世纪城-奥体、未来科技城、杭州市北、良渚版块、仙林版块(排名分不出先后)。一圈看下来之后,发现我们的预算可选择的区域也就是未科2.0、市北(勾庄)、良渚和仙林这几个版块。

杭州整体上城西比城东有活力,因为我们在下沙大学城办公,我在下沙看房也比较多,遇到多个业主都是想卖掉下沙的房子换到城西去,这也是最终促使我确定要买到城西边去的缘由之一。

版块这一块我不是很懂,说一下我们看房的思路,主要考量以下几个因素:产业、地铁、房龄、学区、小区环境(品牌)、商业和银行估值。直白讲:高品质的地铁次新是市场的硬通货,成交量大了,价格自然也涨得快。学区属于强势资源,需要单独支付溢价。商业配套的溢价能力其实很一般,在前几项影响因素中是相对不值钱的。考量银行评估价,是考虑到后面做全款抵押尽量贷足一点。

第三步 贷款

贷款是我最担心的环节,因为全款抵押涉及到买卖垫资,所以贷款是否顺利就变成了整个操作中最核心的部分了。我在看房同时找了几个微信里加过的贷款中介询问了一下杭州抵押贷款的产品和费用问题。得到的信息如下:

①100万以上的贷款只能做经营贷款,需要一个营业执照;

②杭州抵押贷款的年化利率大概在3.5%-4.5%左右,如果拉高额度大概5%-6%之间。

③贷款中介收取的服务费在0.5-3个点不等;

④垫资的市场价是万九八,也就是100万一天的利息是980,三天起垫。

办理营业执照:考虑到营业执照是必要资料,交完社保不久,我就开始找人办理了。营业执照分两种,一种是有限公司,一种是个体工商户,500万以下的贷款,个体是完全足够的。办理营业执照的核心是注册地址,这也是最值钱的环节。杭州因为今年工商查得比较厉害,代办营业执照的价格在5月之后也涨了一波,目前的市场价在2500-3500之间,也可能更高。

如何找贷款:跟七八个贷款中介聊过之后,我逐渐看明白了,在杭州办理抵押贷款其实没有必要找中介。于是我开始根据跟中介聊天得来的只言片语的有效信息寻找银行,方法也很简单,拿着征信报告直接去银行网点询问,最终我发现至少有3-4家银行(当时是温州银行、中信银行、浙商银行、农业银行、宁波银行以及联合银行)都是比较容易做出来的。

对比了产品的优势和贷款审批程序之后,我们最终决定在联合银行和宁波银行之间选一家。因为两家银行都不算熟悉,于是我发了一条朋友圈,并且在一些房产群里问有没有朋友认识这两个银行的客户经理,没想到真有一个朋友认识,并且给我介绍了联合银行的客户经理。打了两次电话,微信上沟通了一下,一个非常爽快的人,贷款细节基本上就敲定了。

第四步 垫资

考虑到我手上大概只有100万,在全款买房的时候,还需要200万左右的现金,这个钱只能找垫资公司。去问了几家贷款中介,发现都需要在垫资费用之外,加一笔一个点的服务费,也就是两万块。中介在收了这笔钱之后,才会介绍资方给你,后来我看到紫菜大佬的文章中有一句话:“基本上所有硬通货都有很多中间商,只是之前的渠道不够完整,我找不到而已。”这句话启发了我,但凡有需求的地方都有中间商,只要肯花时间耐心找,也能找到靠谱的渠道。而我的想法是干掉渠道,直接找资方岂不是更好。

于是我又发了一条朋友圈,并且在几个杭州的创业群里问了一句大家谁认识靠谱的垫资公司?效果确实很好,有个不认识的帅哥在群里直接给了我一个电话,我通过电话加了微信,并且打了两次电话,基本细节就搞得差不多了。利息还是万九八,但是省了两万块的中介费。

第五步 选筹及中介

房产中介这个行当,口碑一直不怎么好,但我看房的过程当中认识很多中介还是很不错的,他们真的非常努力、非常上进也非常诚恳。在前期,因为已经确定好预算和选筹标准,符合预期的楼盘实际上就那几个。于是我最终确定了3个楼盘作为下手的备选,这三个楼盘符合我的基本要求:地铁、次新、产业、商业和小区环境。别的咱这点钱也要求不来了。

确定备选楼盘之后只需要做两件事:一是找到性价比高的房子,二是找到靠谱的中介。

因为这几个小区每个月成交量大概在30套以上,所以性价比高的房子其实不太好找,无非就两个办法,一个是等房主急售,一个是快速下手,并用全款优势再砍一刀。

如何找靠谱的中介?

我的基本要求是两个,一个认真负责、熟悉业务,且跟我站一条线。一个是佣金有优惠。

杭州的中介费是2+1,也就是房子总价的2%,外加一万,这样算下来,我那套房的中介费是7万。贝壳系的最低折扣是6折,也就是做到极限是4.2万。但这明显高于我的预期,于是我给去年帮我们在下沙租办公室的中介打了个电话,问他如果找他买套房,中介费能做到多少钱,他那边给到的信息是:如果直接找他可以一个点。本着“只要肯花时间耐心找,肯定能找到靠谱的渠道”的信念,我又给问了另外几个之前见过面的中介。果然有人说如果找他做20000块钱是可以搞定的,但是要跳出公司去找小的平台。但是确实我跟这个哥们不熟。

这个时候我想到一直帮我卖房子的华邦的一个中介朋友,他经常带客户来我家看房,并且经常给我打电话,还算熟悉。于是我给他打了个电话,说打算买一套房,中介费是一个点,问他还有没有可打折的空间,他说一个点是市场价。过了一会儿,他又给我打电话说他来帮我办好了,给我两万五优惠价。我想了一下,说22000,并提了两个基本要求:①能找到性价比高的房子才会买;②如果成交必须要走华邦的平台;他说都可以帮我安排好。

这个中介愿意给我打折有两个原因:一是这个客户等于找上门来的,少赚一点总比没有好。二是他所在的门店不在我买房那个区域,所以让这件事更显得像捡回来的便宜一样。

这个朋友做事情挺靠谱的,他很快就把小区性价比最高的房子都挑出来了,中间我们一起去系统看了一下,基本上就确定楼幢和楼层了。我们打算等半个月的时间看看这些房源的变化,如果有比现在更便宜的出来就立即买,如果便宜的被成交掉了,那也考虑买。

果然仅仅半个月的时候,我们看中的三套房子就下架了,打电话过去都说卖掉了。

后来我们看中的一套房子,房主之前一直坚持要绑定车位卖,我们不想要车位,所以没怎么关注,后来这个房主突然决定不带车位也可以卖。如果不带车位,这个房子就是当时那个小区性价比最高的一套,于是我们决定还是下手吧。

定金谈判

于是约房主开始谈价格。这个环节是我操作最失败的环节,因为当时自己工作有点忙,没有深思熟虑,选择了一个工作日的晚上,地点约的是房主单位附近。我开车过去要一个小时,见面的时候已经八点了。我原本想着砍两万块钱,至少砍一万,没想到这个房是个年轻小姑娘,在绿城上班,对行情算是比较了解,态度非常坚决,你爱买不买。最后只砍了2000块。

现在回想,我觉得这是一个败笔,如果时间约的早一点,并且地点选择是让她开一个小时的车过来,或许还能多砍个三五千的。

签合同还有另外一个失误,时间签的有点短。

当时签合同是九月的前几天,想着月底应该能搞定,于是就时间上过多的要求。但没想到意外还是出了,房主原来说18号可以把贷款还掉就过户,没想到房主的时间的他项权证一直拖到24号才下来,按照合同,应该是在月底完成过户,房主那边说急用钱,要求按合同走。

这个对我们来说很难操作,因为这里有一个意外是我之前没考虑到的,那就是银行在每个月的最后几天放款都会比较慢,甚至不放款。那如果两百万垫进去,贷款不能及时放出来,隔一个国庆假期就很麻烦。

后来经过协商,我们同意网签的时候先给房东一部分钱,并且按照200万5天的银行利息补贴一部分给她,她同意配合我们写低成交价。不是所有城市都有网签这个环节,但杭州是要求网签的,网签可以随时,签完之后毁约是按标的额的20%收违约金的。

第六步 过户当天

过户当天要协调好四个方面:

一是自己和中介不要迟到,尽量早点出发,带好材料。

二是跟房东越好时间,时间尽量约到10点之前,只要十点之前到,早上就能办好,中午下班之前就能拿到房证。

三是跟资方约定好时间,在指定的银行见面打钱。这个最好先去垫资公司把合同签好,细节确定好,当天资方把钱打到本人银行卡,再由本人转到中介公司指定的监管账户,考虑到有两百万打到监管账户,这也是为什么我要求走华邦成交的原因,毕竟华邦在杭州是能排上号的中介公司。只有尾款打到监管账户,房管局那边才给过户。

四是跟银行客户经理约好时间,大部分银行的抵押贷款在房证出来之前都可以提前审批好,等房证拿到直接进抵就可以了。杭州的银行效率很高,有些可以做到房证出来当天可以完成进抵放款的。

最后,以上很多操作都是我凭感觉做的,我在想,会不会我觉得省钱,但实际上付出了更高的成本也不一定。为什么会这么想,因为除了上面的有些操作失误之外,在我们定金付完之后,大概一个星期,旁边有个小区出来一个房子低于市场价30万,需要全款,因为房主急着腾出房票买新的房子,说是那边已经付好定金了。那个小区、那个户型我看过,那套房确实便宜的。这种机会除了耐心,可能还需要一点运气。因为我买的那个房子,到现在一个多月,成交价也只是涨了10w而已

本文作者@仲老板

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